ייצוג בעל/ת דירה שמתנגד/ת לתמ"א 38 או לפינוי-בינוי

האם אפשר לחייב אותי לחתום?

לא ישירות, אבל אפשר לאשר את הפרויקט בלעדיכם. כשיש רוב של שני שלישים, היזם ובעלי הדירות שחתמו יכולים לתבוע. הערכאה יכולה לאשר את העבודות ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמכם. בפינוי-בינוי היא יכולה גם לחייב אתכם בנזק שנגרם לשכנים. זה קורה רק אם הסירוב בלתי סביר, וכאן נמצאת ההגנה.

• תמ"א 38/1 וחלופת שקד, תוספת דירות: בעלים של שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק החיזוק).
• תמ"א 38/2 וחלופת שקד, הריסה ובנייה: אותו רוב, בבית של 4 דירות לפחות ויותר משני בעלים (סעיף 5א). בבית של 6 דירות ויותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות נספר באופן מוגבל.
• פינוי-בינוי: שני שלישים מכל הדירות בפרויקט, ובכל בניין לפחות שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף (סעיף 1 לחוק פינוי ובינוי).

מי מכריע: המפקח על רישום מקרקעין או בית המשפט?

בתמ"א 38 ובחלופת שקד מכריע המפקח על רישום מקרקעין. בפינוי-בינוי מכריע בית המשפט. זה משנה את סדרי הדין, את המועדים ואת הסעדים, ולכן הדבר הראשון שבודקים בכתב תביעה הוא באיזו ערכאה הוגש ומכוח איזה חוק.

בשני המסלולים הערכאה יכולה למנות שמאי. בתמ"א, שמאי מרשימת השמאים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (סעיף 6א לחוק החיזוק). בפינוי-בינוי, שמאי פינוי ובינוי קובע אם העסקה כדאית כלכלית, ויש לקביעה שלו מעמד של חזקה (סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי).

שימו לב: הייצוג שלנו הוא בהליך האזרחי בפני המפקח או בית המשפט. אנחנו לא מייצגים בהתנגדויות לתכניות או לבקשות להיתר בוועדות התכנון.

מתי הסירוב שלי נחשב סביר?

החוק מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר: העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים, לא הוצעו בטוחות הולמות, יש נסיבות אישיות מיוחדות, או שלא ניתן מענה לאדם עם מוגבלות או לקשיש. הרשימה פתוחה, והערכאה בוחנת כל מקרה לפי נסיבותיו.

1. העסקה אינה כדאית כלכלית. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהיא כדאית, זו חזקה, אבל אפשר לסתור אותה.
2. לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כולל התאמות לאדם עם מוגבלות.
3. לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
4. נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה, בתנאים שסוכמו עם השכנים, אינה סבירה לגביכם.
5. אדם עם מוגבלות: לא ניתנו התאמות בדירה החדשה, או תמורה בעד ההתאמות הקיימות.
6. קשיש/ה שגר/ה בדירה: לא הוצעה חלופה נוסף על דירת התמורה, כמו מעבר לבית הורים, דירה חלופית, כסף בשווי מהוון, שתי דירות או דירה קטנה עם תשלומי איזון.
7. קשיש/ה מגיל 75, חולה הנוטה למות או זכאי/ת לגמלת סיעוד: לא הוצעה חלופה לפי הסעיף הקודם.

בהריסה ובנייה (תמ"א 38/2 וחלופת שקד) חלות כל העילות (סעיף 5א(א2) לחוק החיזוק). בתוספת דירות חלות רק העילות 1, 3 ו-4, ולקשיש/ה מגיל 75 או למרותק/ת לבית יש גם זכות למגורים חלופיים לתקופת העבודות (סעיף 5(ב1)).

מה אפשר להשיג כשהתמורה לא שוויונית?

גם כשיש רוב והפרויקט יאושר, אפשר לדרוש שוויון בתמורה. הערכאה יכולה למנות שמאי שיבדוק אם דירת התמורה שלכם שוויונית לעומת הדיירים האחרים, ואם לא, לחייב תיקון: דירה אחרת, תוספת שטח או פיצוי.

מי שפועל מטעם היזם, או ששכרו תלוי בעסקה, חייב לגלות זאת ולדווח לבעלי הדירות על כל שינוי לא זניח בתמורה של דייר אחד לעומת האחרים. הפרה מאפשרת לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו, גם אחרי שחתם (סעיף 5ה לחוק החיזוק).

החתמה פוגענית, כינוס דיירים וביטול עסקה

יש מצבים שבהם העסקה עצמה ניתנת לביטול: החתמה פוגענית, עסקה שנחתמה בלי כינוס ומסמך עיקרי הצעה, ויזם שלא עמד במועדים שבחוק.

• החתמה פוגענית: חתימה בשפה לא מובנת בלי הסבר, ניצול מוגבלות, מצג של נציג רשות, או מידע מטעה, למשל על מספר החותמים. הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שהעסקה בטלה (סעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי, סעיף 5ד לחוק החיזוק).
• כינוס ומסמך עיקרי הצעה: לפני העסקה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור לכולם מסמך עיקרי הצעה. אם לא עשה זאת, רוב בעלי הדירות רשאי להחליט על ביטול העסקאות כל עוד לא חתמו 40% (סעיפים 1א-1ג לחוק פינוי ובינוי, סעיף 5ב לחוק החיזוק).
• יזם שלא מתקדם: בתמ"א, אם בתוך 18 חודשים מהעסקה הראשונה לא חתמה מחצית מבעלי הדירות, בתוך 3 שנים לא הושג הרוב, או בתוך 3.5 שנים לא נקלטה בקשה להיתר. בפינוי-בינוי, שנתיים למחצית, 4 שנים לשלוש חמישיות ו-4.5 שנים להגשת תכנית. במצבים האלה רוב בעלי הדירות רשאי להחליט שמי שחתם רשאי לבטל (סעיף 5ג לחוק החיזוק, סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי).
• אימות ההסכמה: בתמ"א, הסכמה של בעל דירה ניתנת בכתב ומאומתת בידי עורך דין כמו שטר עסקה (סעיף 7 לחוק החיזוק). כדאי לבדוק אם כל החתימות שנספרו לרוב תקינות.

אפשר לעצור את הפרויקט בצו מניעה?

כן, אפשר לבקש צו מניעה זמני שיעכב את הפרויקט עד שתתקבל הכרעה. זה כלי חזק, אבל מסוכן: מי שמבקש צו כזה חייב לחתום על התחייבות לפצות, בדרך כלל בלי הגבלת סכום, ולהפקיד ערובה. אם ההליך לא יצליח, הוא עלול לשלם פיצוי משמעותי על העיכוב של הפרויקט כולו, לכל הדיירים וליזם.

כך קובעת תקנה 96 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018: סעד זמני מותנה בהתחייבות עצמית לפצות על כל נזק שייגרם בגלל הצו אם יפקע, ובערובה שנקבעת לפי שיקול דעת בית המשפט.

הליך משפטי של דייר אחד יכול לעכב פרויקט שלם. כך, למשל, במתחם דפנה בתל אביב: בעלת דירה אחת, מתוך 66, תקפה בבית המשפט את ההסכמים שחתמו השכנים עם היזם, והפרויקט נתקע (גלובס, 22.1.2022).

לכן צו מניעה מתאים רק כשיש טענה חזקה ומבוססת, ואחרי שמשווים את הסיכון למה שאפשר להשיג במשא ומתן או בהליך רגיל, בלי לעצור את הפרויקט.

מה הסיכון אם ממשיכים לסרב?

אם הערכאה קובעת שהסירוב בלתי סביר, היא יכולה לאשר את הפרויקט ולמנות מי שיחתום במקומכם, ולחייב בהוצאות. בפינוי-בינוי אפשר גם לחייב בנזק שנגרם לבעלי הדירות שהסכימו, אבל בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי לפי גובה הנזק, כושר הפירעון ונסיבות העסקה (סעיף 3 לחוק פינוי ובינוי).

לכן ההחלטה אם להתנגד, לנהל משא ומתן או להסכים בתנאים צריכה להתקבל אחרי בדיקה של הרוב, של ההסכם, של הבטוחות ושל השוויון בתמורה, ולא מתוך תחושה.

בודק רוב והגנות

הכלי בודק לפי הנתונים שתזינו אם לכאורה יש בבניין רוב לתביעה, אילו טענות הגנה עולות מהנסיבות שלכם, ואם חלפו המועדים שבהם היזם היה צריך להשיג חתימות או להגיש בקשה להיתר. זו בדיקה ראשונית, ולא תחליף לבדיקת המסמכים.

תניית פטור: תוצאת הבדיקה היא הערכה ראשונית בלבד, על סמך הנתונים שהוזנו, ואינה ייעוץ משפטי. השימוש בכלי באחריות המשתמש וכפוף לתנאי השימוש.

קיבלתם כתב תביעה? מה עושים

לא מתעלמים. יש מועד קצר להגשת כתב הגנה, ומי שלא מגיש עלול לאבד את ההזדמנות להשמיע את טענותיו. בודקים את הרוב, את ההסכם ואת הבטוחות, ובונים הגנה על בסיס עובדות, שמאות ולעיתים תכנית או הצעה חלופית.

1. בדיקת הרוב והחתימות: נסח הטאבו, צו הבית המשותף, ההצמדות, ואימות ההסכמות.
2. בדיקת ההסכם וההצעה: התמורה לכל דירה, השוויון, הבטוחות, המגורים החלופיים והמועדים.
3. ראיות: חוות דעת שמאי, תכנית אדריכלית חלופית, הצעות של יזמים אחרים, ומסמכים על נסיבות אישיות.
4. כתב הגנה ומשא ומתן: לרוב, ההליך פותח גם פתח לשיפור ההצעה. פסק דין בהסכמה יכול להבטיח תיקון ובטוחות.

מה להביא לפגישה

• כתב התביעה וכל ההחלטות שניתנו בתיק.
• ההסכם המוצע, מסמך עיקרי ההצעה ותכנית ההגשה.
• נסח טאבו וצו הבית המשותף.
• מכתבים והודעות מהיזם ומהנציגות.
• מסמכים על גיל, מוגבלות או נסיבות אישיות, אם רלוונטי.