עורך דין ליקויי בנייה

מתי צריך עורך דין לליקויי בנייה?

כשהקבלן לא מתקן ליקויים שהתגלו אחרי המסירה, כשליקוי חוזר אחרי תיקון, כשמבקשים מכם לחתום על כתב ויתור, או כשמועד הבדק או ההתיישנות מתקרב. במצבים האלה כדאי לבדוק את המסמכים והמועדים לפני כל צעד מול הקבלן.

• כשהתגלו ליקויים בדירה חדשה אחרי המסירה, והקבלן אינו מטפל בהם.
• כשליקוי חוזר שוב אחרי שהקבלן כבר תיקן אותו.
• כשהקבלן מבקש לחתום על כתב ויתור או על אישור "סיום תיקונים".
• כשהליקויים ברכוש המשותף, והנציגות צריכה לפעול בשם כל הדיירים.
• כשהתגלתה רטיבות או ליקוי אחר בדירה יד שנייה שהמוכר לא גילה.
• כשמועד הבדק או ההתיישנות מתקרב.

כלים ומדריכים לליקויי בנייה

מאיפה מתחילים? מאתרים את המצב שלכם בטבלה, וממשיכים למדריך המתאים.

• מחשבון תקופות הבדק והאחריות: מזינים את מועד המסירה, ומקבלים לכל סוג ליקוי מתי מסתיימים הבדק והאחריות.
• מחולל מכתב הודעה לקבלן: נוסח מסודר לפי סעיף 4א לחוק, מוכן להדפסה או לשליחה.
• רטיבות בדירה חדשה מקבלן: מאיפה היא מגיעה, ועד מתי אפשר לדרוש תיקון.
• תיקון או פיצוי כספי: מתי הקבלן מאבד את זכות התיקון.
• תלונה לרשם הקבלנים: כשהקבלן לא מתקן, מסלול משמעתי ללא אגרה, ומה הרשם יכול ולא יכול לעשות.
• לא נתתם לקבלן לתקן?: פסק דין של העליון מ-2026 קבע שהפיצוי מופחת לעלות התיקון לקבלן, ולא נשלל.
• תקני בנייה: מתי תקן מחייב את הקבלן, ומה כשאין תקן.
• תניית בוררות בחוזה: העליון קבע ב-2026 שהבורר חייב להחיל את חוק המכר (דירות).
• התיישנות בתביעת ליקויי בנייה: עד מתי אפשר לתבוע, ומה קורה כשהליקוי התגלה מאוחר.
• כמה פיצוי מקבלים: עלות התיקון, מע"מ, פיקוח הנדסי, ירידת ערך ועוגמת נפש.
• הדירה קטנה מהמובטח: ברוטו, נטו, ומתי הפרוספקט מחייב.
• ליקויים בדירה יד שנייה: מתי אפשר לתבוע את המוכר, גם כשנמכרה AS IS.
• חוות דעת מהנדס: מה צריך להיות בה, ומתי מזמינים.
• גיליתם ליקוי בדירה החדשה: שתי התקופות, ההודעה והמועדים.

מהלך העבודה

הטיפול בתיק ליקויים עובר ארבעה שלבים: בדיקת המסמכים והמועדים, חוות דעת הנדסית, דרישה בכתב שנותנת לקבלן הזדמנות לתקן, ואם לא מגיעים להסדר, תביעה בבית המשפט.

1. בדיקת המסמכים והמועדים. קריאת החוזה, המפרט ופרוטוקול המסירה, ובדיקת התיעוד וההודעות שנשלחו לקבלן. כבר בשלב הזה נבדק אילו ליקויים עדיין בתוך תקופת הבדק ומה המועדים שחלים.
2. חוות דעת הנדסית. חוות דעת של מהנדס או מומחה אחר, המפרטת את הליקויים, את מקורם ואת עלות התיקון. היא הבסיס לדרישה ולתביעה.
3. דרישה בכתב והזדמנות לתקן. מכתב מסודר לקבלן או ליזם, עם חוות הדעת, ודרישה לתקן בתוך זמן סביר. לפי סעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות), אם הליקוי חוזר אחרי תיקון בתוך שנתיים, או שתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו והקבלן יישא בהוצאות.
4. משא ומתן או הליך משפטי. ניסיון להגיע להסדר של תיקון בפועל או פיצוי, ואם הוא לא מצליח, תביעה בבית המשפט וניהולה עד פסק הדין.

ליקוי בנייה פוגע גם באיכות החיים וגם בשווי הנכס

ליקויי בנייה מתבטאים במגוון רחב: רטיבות וחדירת מים, סדקים בקירות, ריצוף לקוי, בעיות איטום בגג או במרפסת, כשלים במערכות החשמל והאינסטלציה, ליקויי בידוד אקוסטי, ואי התאמה בין הדירה שנמסרה לבין המפרט, התוכניות או התקנים המחייבים.

מעבר למטרד היומיומי, ליקוי שלא טופל פוגע בשווי הנכס ומקשה על מכירתו. ככל שחולף הזמן, גם קשה יותר להוכיח את מקור הליקוי ולעמוד בתקופות הבדק והאחריות.

מה עושים כשמגלים ליקוי?

מתעדים את הליקוי מיד, מודיעים לקבלן בכתב, נותנים לו הזדמנות לתקן, מזמינים חוות דעת מהנדס ובודקים את מועדי הבדק וההתיישנות. הסדר הזה שומר על הזכויות שלכם ועל גובה הפיצוי.

• מתעדים מיד: תצלומים עם תאריך, סרטונים, ותיעוד של מועד הופעת הליקוי ושל התפתחותו.
• מודיעים בכתב: הודעה בכתב לקבלן או ליזם, השומרת על זכויותיכם ומתעדת את מועד הגילוי ואת הדרישה לתיקון.
• מאפשרים הזדמנות לתקן: במקרים רבים הקבלן זכאי לתקן בעצמו, ומתן ההזדמנות הזו חשוב גם משפטית.
• מזמינים חוות דעת: חוות דעת של מהנדס או שמאי, המפרטת את הליקויים, את מקורם ואת עלות התיקון.
• בודקים מועדים: תקופות הבדק והאחריות, ותקופת ההתיישנות, משפיעות ישירות על מה שניתן לתבוע.

לפני שחותמים על כתב ויתור או על הסדר

לא חותמים בלי לבדוק על מה מוותרים. קבלנים מציעים לעיתים פיצוי, למשל על איחור במסירה, בתמורה למסמך "הסדר וסילוק" או לאישור "סיום תיקונים", ונוסח רחב עלול לכלול גם ליקויים שעוד לא התגלו.

החוק נותן הגנה חלקית. לפי סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות), ויתור של הקונה על זכויות בקשר לאי התאמה, שהותנה כתנאי לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשותו, בטל, גם אם נחתם בכתב. בחוזים שנחתמו מיום 7.7.2022 ההגנה הזו חלה גם על ויתור בקשר לאיחור במסירה. אבל הסדר שנחתם מרצון, ולא כתנאי לקבלת הדירה או לתיקון, עשוי לחייב. לכן לפני החתימה בודקים מה בדיוק כולל הוויתור: רק את הפיצוי על האיחור, או גם ליקויים שיתגלו בתקופת הבדק.

חוות הדעת ההנדסית היא לב התיק

בתביעת ליקויי בנייה, ההכרעה נשענת ברוב המקרים על חוות דעת מהנדס או מומחה מקצועי אחר. איכות חוות הדעת, אופן הצגתה, והיכולת להתמודד עם חוות הדעת של הצד שכנגד ועם מומחה מטעם בית המשפט, הם שמכריעים את התוצאה.

היכרות עם החומר ההנדסי עצמו, ולא רק עם ההליך המשפטי, מאפשרת לעבוד נכון מול המומחה, לחדד את הסוגיות הנכונות, ולחקור מומחה של הצד שכנגד על בסיס מקצועי ולא כללי.

מומחה לפי סוג הליקוי. המשרד עובד עם אנשי מקצוע מתחומים שונים, ובוחר את המומחה לפי הליקוי: מהנדסי בניין וקונסטרוקטורים, אדריכלים, יועצי איטום, יועצי חשמל ואינסטלציה, יועצי קרקע, יועצי אלומיניום וזיגוג, שמאי מקרקעין, מודדים, מומחים לרעש, מומחים לאיתור נזילות, ומעבדות לבדיקת חומרים ועובש. כך כל ליקוי נבדק בידי מי שעוסק בו, וחוות הדעת נבנית מראש כך שתוגש לבית המשפט ותעמוד בחקירה נגדית.

מה תובעים: תיקון בפועל, פיצוי כספי, או שניהם

אפשר לתבוע שהקבלן יתקן בעצמו (צו עשה), לתבוע פיצוי כספי ולתקן באמצעות בעל מקצוע שתבחרו, או לשלב בין השניים. ברוב התיקים הפתרון משלב בין השניים, וכל ליקוי נבחן לגופו.

בתביעת ליקויי בנייה אפשר לבקש שני סעדים שונים: צו עשה, שמחייב את הקבלן לתקן בעצמו, ופיצוי כספי, שבו אתם מתקנים באמצעות בעל מקצוע שתבחרו. לפי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, למעט בחריגים, כמו חוזה שאינו בר ביצוע או אכיפה שדורשת פיקוח בלתי סביר. ברוב התיקים התשובה הנכונה משלבת בין השניים, וכל ליקוי נבחן לגופו.

מתי עדיף שהקבלן יתקן (צו עשה)?

• התיקון עובר דרך דירות אחרות או דרך הרכוש המשותף. נזילה שמקורה בדירה שמעל, צנרת משותפת, איטום גג או חזית. מי שמקבל כסף יצטרך לתאם בעצמו כניסה לדירות של שכנים, לשאת באחריות לכל נזק שייגרם שם ולהיכנס לסכסוך איתם. מעט בעלי דירות רוצים לקחת על עצמם תיקון בדירת השכן או בשטח המשותף. הקבלן, לעומת זאת, מחויב כלפי כל הרוכשים, ובהסכמי מכר רבים הרוכשים מתחייבים לאפשר לו להיכנס לצורך תיקונים.
• מקור הליקוי לא ברור, או שהליקוי חוזר. ברטיבות עם כמה מוקדים, האחריות להצלחת התיקון צריכה להישאר על מי שבנה. סכום שנפסק לפי אומדן אינו מבטיח שהתיקון יצליח.
• אחריות על התיקון עצמו. כשהקבלן מתקן בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט, אפשר לקבוע בדיקה חוזרת אחרי החורף ותקופת אחריות על התיקון. כשאתם מתקנים בעצמכם בכסף שנפסק, הסיכון שהתיקון ייכשל עובר אליכם.
• כסף לא נותן את מה שהובטח. חיבור למערכת משותפת של הבניין, או התאמה למפרט שמחייבת עבודה במערכות הבניין, הם דברים שרק מי שבנה יכול לבצע כראוי.
• אומדן לא ודאי. בתיקון מורכב, הסכום שנפסק לפי חוות הדעת עלול שלא להספיק בפועל, וההפרש נופל עליכם.
• מניעת התדיינות נוספת. תיקון בפיקוח, עם דיווח של המומחה לבית המשפט שהעבודה הושלמה, סוגר את המחלוקת. פיצוי שלא הספיק עלול להוביל להליך נוסף.

מתי עדיף פיצוי כספי?

• הקבלן כבר ניסה ונכשל. לפי סעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות), כשהליקוי חזר בתוך שנתיים מההודעה, או כשתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו על חשבון המוכר.
• הליקויים נמצאים רק בתוך הדירה, ובעל מקצוע מטעמכם יבצע אותם טוב יותר ובלוח זמנים שנוח לכם.
• הקבלן במצב כלכלי קשה או שכבר אינו פעיל.
• האמון אבד, ואין טעם להכניס את הקבלן שוב הביתה.
• נציגות שמעדיפה לנהל את התיקונים ברכוש המשותף בעצמה, עם קבלן ומפקח שהיא בוחרת.

חלק מהרכיבים כספיים תמיד: עוגמת נפש, ירידת ערך, דיור חלופי בזמן התיקונים, הוצאות מומחים והוצאות שכבר שילמתם.

ראשי הנזק: מה עוד אפשר לתבוע מלבד עלות התיקון

• מע"מ ופיקוח הנדסי. המע"מ הוא חלק מעלות התיקון (ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה), ופיקוח הנדסי נפסק כשהמומחה קבע שהתיקון מחייב פיקוח. שניהם נפסקים גם בלי לחייב את הרוכשים לבצע את התיקון בפועל (ע"א 8949/07 אחים עזרא חברה לבנין נ' זאב).
• שערוך העלות. הערכת המומחה נכונה למועד שבו ניתנה, ולכן משערכים אותה ממועד חוות הדעת ועד התשלום (ת"א (שלום ת"א) 33136-11-21 פרי נ' קבוצת גינדי, 2026).
• עוגמת נפש. אין תעריף. בית המשפט שוקל את טיב הנכס, את טיב הליקויים וחומרתם, את השפעתם על שגרת החיים בדירה, את התנהלות הצדדים ואת עלות התיקון, ואין צורך בהתאמה בין עלות התיקון לבין הפיצוי (ע"א 611/89 דרוקר נ' נחמיאס; ע"א 6540/05 סולל בונה נ' אברמוביץ).
• ירידת ערך. נפסקת כשהליקוי אינו ניתן לתיקון מלא, או כשהדירה קטנה מהמובטח (ע"א 8949/07). ירידת ערך "סטיגמטית", אחרי תיקון מלא, נפסקת רק במקרים חריגים ובהוכחה בחוות דעת שמאי (ת"א (שלום ראשל"צ) 747/08 וינשטיין נ' שאואט, 2015).
• דיור חלופי, השבתה ואובדן דמי שכירות. נפסקים כשמוכח שאי אפשר לגור בדירה או להשכיר אותה בזמן הליקויים או התיקונים, בדרך כלל לפי קביעת מומחה בית המשפט ועם ראיות, כמו הסכמי שכירות.
• הוצאות. חוות דעת המומחים, שכר מומחה בית המשפט, האגרה ושכר הטרחה. כשהתביעה הייתה הכרחית כדי להביא לתיקון, בית המשפט יכול לפסוק הוצאות ריאליות (תקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי).

פירוט מלא, עם הפסיקה לכל רכיב, במאמר כמה פיצוי מקבלים בתביעת ליקויי בנייה.

איך נראית תביעה משולבת?

• צו עשה לליקויים בדירות השכנים, ברכוש המשותף ובמערכות הבניין, מנוסח בפירוט, עם בקשה למנות מומחה מטעם בית המשפט שיקבע את אופן הביצוע ויפקח עליו.
• סעד כספי לליקויים שבתוך הדירה ולרכיבים הכספיים.
• מועד לביצוע, בדיקה חוזרת אחרי התיקון, ובקשה שאם התיקון לא יבוצע בזמן יחויב הקבלן בעלותו.

הפירוט חשוב. בית המשפט נמנע מצווים "שביצועם לוט בערפל" (ת"א 63799-07-22, פסקה 29), ולכן צו עשה טוב מגדיר מה מתקנים, איך, עד מתי ובפיקוח של מי. מאותה סיבה, כשהליקוי נובע מדירה של שכן, כדאי לצרף גם אותו לתביעה.

ניהול ההליך

המשרד מלווה רוכשי דירות, בעלי נכסים ונציגויות בתים משותפים מול קבלנים ויזמים: מהמכתב הראשון ומהמשא ומתן, דרך בחירת המומחה וניסוח כתב התביעה, ועד לניהול ההוכחות ולחקירת המומחים בבית המשפט או בפני המפקח על רישום מקרקעין, בהתאם לערכאה המתאימה.

במקרים המתאימים, ובמיוחד בתיקי נציגות בית משותף, ניהול מרוכז של התביעה לכלל הדיירים מוזיל עלויות ומחזק את עמדת המיקוח מול הקבלן.

הקבלן מגיע בדרך כלל עם עורכי דין קבועים ועם מומחים מטעמו. כשאין הסדר הוגן, התיק מנוהל עד הכרעה: הגשת התביעה, דיונים, הוכחות וחקירת המומחה של הצד שכנגד. דוגמאות לתוצאות מופיעות בפרק הבא.

פסיקה והסדרים מתיקי המשרד

תיקים שבהם ייצג עו"ד עמוס אילן, לפי מה שנקבע בהם. בהסדרים שלא פורסמו לא צוינו שמות. כל תיק נבחן לפי העובדות והמסמכים שלו, ותוצאה בתיק אחד אינה מבטיחה תוצאה בתיק אחר. כל תיק מוצג באותו מבנה: הבעיה, טענת הצד שכנגד, האסטרטגיה שבחרנו, והתוצאה.

• ת"א (שלום ת"א) 63799-07-22 בק נ' אנשי העיר פרויקטים בע"מ, פסק דין חלקי מיום 11.2.2026 (כב' השופט רון גולדשטיין).
  הבעיה: המפרט התחייב לחבר את הדירה למערכת סולארית משותפת, והדירה לא חוברה.
  טענת הצד שכנגד: היזמית טענה שההתחייבות במפרט היא טעות סופר, ושיש מניעה הנדסית לחיבור.
  האסטרטגיה: עמדנו על צו עשה, כלומר על חיבור בפועל ולא על פיצוי. בחקירה הנגדית, כפי שמצוטט בפסק הדין, הודה מומחה הנתבעת שאינו מומחה לאינסטלציה ושלא בדק את הגג. על ליקויים שוליים, שעלות תיקונם זניחה, ויתרנו בכוונה, כדי למקד את התיק בחיבור.
  התוצאה: בית המשפט דחה את שתי הטענות, קבע שיש אי התאמה לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), והורה למנות מומחה שיקבע את אופן ביצוע החיבור. ההליך נמשך לגבי אופן הביצוע.
• ת"א (שלום בת ים) 11667-08-20 שגיא נ' גינדי החזקות פיתוח בע"מ, 20.3.2025 (כב' סגנית הנשיאה רונית אופיר).
  הבעיה: נזילות לדירה חדשה מהדירה שמעליה.
  טענת הצד שכנגד: הקבלן טען שלא יכול היה לתקן, כי בעלי הדירה העליונה לא אפשרו לו להיכנס וגם ביצעו עבודות שפגעו באיטום, ולכן האחריות שלהם בלבד.
  האסטרטגיה: תבענו גם את הקבלן וגם את השכנים, כדי שאיש מהם לא יוכל להטיל את האחריות על האחר. בתוך ההליך מונה מומחה מטעם בית המשפט, והקבלן תיקן בכמה סבבים בפיקוחו, עד שכל מוקדי הרטיבות תוקנו.
  התוצאה: המומחה קבע אחריות לשלוש שנים מחורף 2023-2024, והצדדים הסכימו לתת לכך תוקף של פסק דין. בית המשפט קבע שהקבלן אחראי גם כשהשכנים לא שיתפו פעולה, כי לא נקט נגדם צעדים משפטיים, וחייב את הקבלן ואת השכנים, ביחד ולחוד, בהוצאות של 48,747 ₪.
• בית המשפט המחוזי בתל אביב, פסק דין חלקי מ-2021.
  הבעיה: המוכרים פיצלו דירה בת שתי קומות שבבעלותם לשתי דירות, בהיתר כדין, ומכרו את הדירה התחתונה. הקונה גילה רטיבות חוזרת שמקורה בדירה העליונה, שנשארה בבעלות המוכרים, והם לא גילו לו עליה.
  טענת הצד שכנגד: המוכרים טענו שמדובר בליקויים קלים עד בינוניים שרובם תוקנו, שלא הוסתר דבר כי הייתה רק נזילה אחת שתוקנה, שהקונה בדק את הדירה בעצמו לפני הרכישה, ושטענת הביטול הועלתה באיחור של שנים.
  האסטרטגיה: לפני שנכנסנו לייצוג ביקש הקונה, שהתעייף מההליכים, לבטל את העסקה. בהמלצת בית המשפט ויתר על הביטול, ובמקומו הסכימו הצדדים על מומחה מכריע, שקבע מה מתקנים ואיך, מי יבצע את התיקון, ופיקח על הביצוע. ירידת הערך הופרדה מהתיקון ונבחנה בחוות דעת שמאי.
  התוצאה: עיקר התיקון בוצע בדירה העליונה, ואחריו תיקונים קוסמטיים בדירת הקונה. המוכרים נשאו בעלות התיקונים ובשכר המומחה, ונקבע שאם הליקוי חוזר בתוך חצי שנה, חוזרים למומחה על חשבונם. על ירידת הערך קיבל הקונה פיצוי. בית המשפט ציין שמצופה מוועד הבית לשתף פעולה עם תיקונים ברכוש המשותף (ליקויים בדירה יד שנייה).
• בית משפט השלום בתל אביב, 2024.
  הבעיה: נזילה לדירת הלקוחה מהמרפסת של השכן שמעליה.
  טענת הצד שכנגד: השכן טען שהמים חודרים מהחיפוי החיצוני של הבניין, שהוא רכוש משותף, ולא מהמרפסת, שהיא מקורה ויבשה; שנציגות הבית לא צורפה לתביעה; ושדוח איתור הנזילה שהגשנו שגוי.
  האסטרטגיה: ביקשנו למנות מומחה מטעם בית המשפט כבר בתחילת ההליך, כדי שהוא, ולא חוות דעת של צד, יקבע מאיפה המים. אחרי גישור נבנה הסדר בשלבים: קודם תיקון אצל השכן ובדיקה חוזרת שמוודאת שהתיקון הצליח, ורק אז תיקון בדירת הלקוחה.
  התוצאה: השכן התחייב לבצע את התיקונים בדירתו לפי חוות דעת המומחה בתוך 30 יום, ושילם 20,182 ₪: שכר המומחה, שכר המגשר והאגרה, ופיצוי חלקי על חשבון שכר הטרחה (לפרטי התיק).
• בית משפט השלום בבת ים, 2022.
  הבעיה: ליקויי איטום ורטיבות בדירה בפרויקט של חברת חיזוק ובינוי, כולל נזילה לדירה שמתחת. במשך כמה שנים בוצעו רק תיקונים חלקיים.
  טענת הצד שכנגד: לא הוגש כתב הגנה. עוד לפני התביעה הכירה החברה בחלק מהליקויים, במסמך שנחתם במסירה ובחוות דעת משותפת שהיא עצמה הזמינה.
  האסטרטגיה: חוות הדעת המשותפת שהושגה לפני התביעה מנעה מהחברה להתכחש לליקויים. תבענו צו עשה ומינוי מומחה, ולא רק כסף, וביקשנו גם תיקון של הנזילה לדירה שמתחת וגם שמירה על גינת הגג של הלקוחה.
  התוצאה: הסדר בתוקף של פסק דין, עוד לפני ישיבת קדם משפט: החברה התחייבה לתקן את כל הליקויים בפיקוח מהנדס שמונה כמומחה מטעם בית המשפט וקבע את אופן הביצוע, לשאת באחריות לפי חוק המכר, ובכל מקרה לשלושה חורפים לפחות מאישור התיקונים, ושילמה 20,000 ₪ על חשבון חלק מההוצאות ושכר הטרחה (לפרטי התיק).
• בית משפט השלום בראשון לציון, 2017.
  הבעיה: מחלוקת בין שכנים על קו ביוב משותף שעובר בחצר הלקוחות, במגרש של בתים צמודי קרקע ברחובות.
  טענת הצד שכנגד: השכנים טענו שהמגרש משותף, שהעבודות בוצעו לפי ההיתר והנחיות העירייה, ושהלקוחות עצמם הסכימו בעבר למעבר הקו. העירייה, שגם היא נתבעה, טענה שאין לבית המשפט סמכות לדון בהיתרים.
  האסטרטגיה: נכנסנו לתיק במהלכו. בחקירה הנגדית של מומחה בית המשפט הוצגו נקודות התורפה בחוות דעתו, ובהן השיפוע של הקו. בהמשך הציעו השכנים לבצע תיקון בפועל, בהנחה שיעלה פחות מהאומדן של המומחה, שלדעתנו לא שיקף את היקף העבודה. הסכמנו מיד: תיקון בפועל, על חשבונם ובפיקוח המומחה, היה בדיוק מה שהלקוחות היו צריכים.
  התוצאה: פסק הדין נתן תוקף להסכמה: השכנים בודקים את הקו לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, מחליפים את שוחת הבקרה ואת הקו ככל שהמומחה יקבע, ומשיבים את המצב לקדמותו, הכול על חשבונם ובפיקוח המומחה. המומחה גם הוסמך לקבוע פיצוי על השבתת השימוש בבית בזמן העבודות.
• ת"א (שלום בת ים) 2520-01-17, פסק דין מיום 14.12.2021 (כב' השופט יאיר חסדיאל).
  הבעיה: נציגויות של שלושה בניינים ברחובות וכ-100 רוכשים נגד החברה היזמית, בגלל ליקויים ברכוש המשותף.
  טענת הצד שכנגד: החברה טענה שהרכוש המשותף נמסר לנציגות בפרוטוקול מסודר, שמדובר לכל היותר בליקויים אסתטיים שרובם תוקנו בתקופת הבדק, ושחלקם נגרמו מאחזקה לקויה. היא גם ניסתה להעביר את האחריות לקבלן המבצע.
  האסטרטגיה: ביקשנו פסק דין חלקי על סמך הודאות מומחה הקבלן המבצע, והגשנו בקשות דחופות לעבודות שיש בהן סכנה, למשל בור שנפער ליד גינת משחקים. בהסכם חלקי הוסכם להחליף את מערכת האינטרקום בשלושת הבניינים בשלבים, בפיקוח מומחה בית המשפט. אחרי ניסיונות תיקון חוזרים שנכשלו, הנציגויות כבר לא סמכו על החברה, ולכן חתמו מראש על הסכם אופציה עם קבלן מבצע, שהיה מותנה בקבלת הכסף מהחברה. כך הובטח מימון מלא לתיקון.
  התוצאה: ההליך הסתיים בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין, שבה החברה שילמה לנציגויות 2,978,750 ₪, והנציגויות קיבלו על עצמן לבצע את התיקונים ברכוש המשותף לפי חוות דעת מומחה בית המשפט (לפרטי התיק).

בתקשורת

עו"ד עמוס אילן התראיין לכתבה של ynet על ליקויי בנייה בדירות: "סובלים מליקויי בנייה בדירה? כך תוכלו לתבוע ולקבל פיצוי" (ynet כלכלה, 5.2.2021). בכתבה הוא הסביר על אחריות הקבלן, על תיעוד הליקויים ועל חשיבות חוות הדעת ההנדסית בתביעה.

מה להביא לפגישה?

לפגישה מביאים את חוזה המכר והמפרט, את פרוטוקול המסירה, תיעוד מתוארך של הליקויים, את ההתכתבות עם הקבלן, וחוות דעת הנדסית אם כבר הוזמנה.

• חוזה המכר, המפרט ונספח השינויים.
• פרוטוקול המסירה.
• תיעוד הליקויים: תמונות וסרטונים עם תאריך.
• כל ההתכתבות עם הקבלן או עם חברת השירות שלו.
• חוות דעת הנדסית, אם כבר הוזמנה.
• בבית משותף: פרוטוקול האסיפה שבה נבחרה הנציגות או שהוחלט על התביעה.

לוח זמנים ועלות

על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה מודיעים לקבלן בתוך שנה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מרגע שהתגלה. תקופת הבדק נקבעת לפי סוג הליקוי, ובשלד הבניין היא 20 שנה. תקופת ההתיישנות לתביעה כספית היא שבע שנים.

לוח זמנים: בשיחה הראשונה ניתנת הערכה ראשונית של המצב. אם המסמכים הועברו מראש, ההערכה מבוססת יותר. על אי התאמה שניתן היה לגלות בעת המסירה יש להודיע לקבלן בתוך שנה מהמסירה, ועל אי התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, בתוך זמן סביר אחרי שהתגלתה (סעיף 4א לחוק המכר (דירות)). תקופות הבדק נקבעו בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי (בטבלה למטה), ולאי התאמה יסודית בשלד הבניין תקופת בדק של 20 שנה (סעיף 4(א)(4)). תקופת ההתיישנות לתביעה כספית היא שבע שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958), ובתנאים מסוימים היא מתחילה רק ממועד הגילוי (סעיף 8 לאותו חוק).

עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, אחרי בחינת התיק. אגרות בית המשפט, חוות דעת של מומחים והוצאות נוספות משולמות בנפרד. במקרים רבים ניתן לתבוע את החזר עלות חוות הדעת כחלק מנזקי התביעה.

תיקון בפועל או פיצוי כספי: השוואה

תיקון בידי הקבלן מתאים בדרך כלל לליקויים נקודתיים, כשהקבלן משתף פעולה. פיצוי כספי מתאים כשתיקונים קודמים נכשלו או כשהאמון אבד. הטבלה מפרטת את ההבדלים.

צרו קשר לבחינת התיק

אם התגלו ליקויים בדירה או בבניין, כדאי לבדוק את המצב המשפטי לפני שחולפים המועדים. נשמח לעבור אתכם על התיעוד ולהסביר מה האפשרויות.

כלי עזר: מחשבון תקופות בדק ואחריות מציג לכל סוג ליקוי עד מתי אחראי הקבלן לפי חוק המכר (דירות).