הקבלן קרס והגוף המלווה השלים את הבנייה: העליון קבע שרוכשי הדירות זכאים לפיצוי על האיחור

פסק הדין: ע"א 3301/23 מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ ואח' (בית המשפט העליון, המשנה לנשיא נ' סולברג והשופטות י' וילנר ור' רונן, 7.10.2026). פסק הדין העיקרי נכתב בידי השופטת רונן, והתוצאה התקבלה פה אחד.

מה קרה?

בפרויקט תמ"א 38 בבת ים לא עמדה החברה הקבלנית בפירעון ההלוואות, ובסוף ינואר 2021 מונה כונס נכסים שהשלים את הבנייה עבור הגופים המלווים. הדירה של המערערים לא נמסרה בזמן, והם דרשו מהכונס פיצוי על האיחור או קיזוז שלו מיתרת התמורה.

בבניין מגורים בבת ים נחתם הסכם תמ"א 38 לחיזוק המבנה, ובתמורה קיבלה החברה הקבלנית זכויות לבנות 14 דירות חדשות. הפרויקט מומן בליווי פיננסי של שני גופים, יסודות ואיילון חברה לביטוח, כנגד שעבודים קבועים וצפים. כשהחברה לא עמדה בפירעון ההלוואות, ביקשו הגופים המלווים לממש את השעבודים, ובסוף ינואר 2021 מונה כונס נכסים. הגופים המלווים, באמצעות הכונס, בחרו להשלים את הבנייה לפי הסכמי המכר שכבר נחתמו עם הרוכשים.

המערערים קנו אחת הדירות לפני הקריסה. לפי ההסכם, הדירה הייתה אמורה להימסר עד 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, ונקבע פיצוי על איחור של יותר מ-60 ימים. הדירה לא נמסרה בזמן. המערערים ביקשו לחייב את הכונס לשלם את הפיצוי, או לחלופין לקזז אותו מיתרת התמורה. הכונס טען שהחובה למסור בזמן חלה על החברה הקבלנית בלבד, ושהגופים המלווים התחייבו כלפי הרוכשים רק לערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת א' לושי-עבודי, 22.2.2023) דחה את הבקשה.

מה קבע בית המשפט העליון?

1. אין "השלמת פרויקט סלקטיבית". גוף מלווה שבוחר להמשיך בפרויקט ולהשלים אותו על בסיס החוזים הקיימים, מקבל את החוזה כולו. בהיעדר הסכמה אחרת, הוא לא יכול לגבות מהרוכשים את התמורה ולהתנער מחובת המסירה במועד. השופט סולברג הוסיף שחוזה כזה הוא "עסקת חבילה".

2. לא חבות אישית, אלא סדר נשייה. השאלה היא מאיזה כסף ובאיזה סדר ישולם הפיצוי, מתוך נכסי ההליך ("קופת הנשייה"). אין כאן חיוב אישי של הגוף המלווה לשלם מכיסו.

3. שתי תקופות, שני סיווגים. פיצוי על האיחור שנצבר עד מינוי הכונס הוא "חוב עבר" (סעיף 4 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018), וזכויות הגופים המלווים מכוח השעבוד הצף גוברות עליו. בית המשפט הסתמך על כך שהרוכשים הסכימו בהסכם המכר להכפיף את זכויותיהם לבנק המלווה. לעומת זאת, פיצוי על האיחור מיום מינוי הכונס ועד מסירת הדירה הוא "הוצאות הליך", שקודמות לחובות המובטחים בשעבוד צף (אבל לא לשעבוד קבוע). בענייננו, משלא נטען מה היה מצב הבנייה כשהכונס נכנס ומה הזמן שנדרש להשלמתה, כל הפיצוי שנצבר מיום המינוי סווג כהוצאות הליך.

4. קיזוז. כברירת מחדל, ולפני פתיחת ההליך, רוכשים אינם רשאים לקזז מהתמורה פיצוי שהקבלן חייב להם. קיזוז נותן לנושה יתרון דומה לשעבוד, על חשבון הגוף המלווה, ובמקרה הזה הוא גם נאסר במפורש בהסכם המכר. בית המשפט הפנה בעניין זה לע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן (14.10.2024). אבל לגבי הפיצוי שסווג כהוצאות הליך, נקודת האיזון משתנה: הוא אינו כפוף עוד לזכויות הגופים המלווים, ולכן הרוכשים רשאים לקזז אותו מהתמורה שנותרה לתשלום.

5. התוצאה. הערעור התקבל. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי כדי לבחון את זכאות המערערים לפיצוי ואת גובהו, לפי הכללים שנקבעו, תוך התחשבות בזכות הקיזוז בעד התקופה שאחרי מינוי הכונס. המשיבים חויבו בהוצאות של 25,000 ₪.

השופט סולברג הסתייג מהערה של השופטת רונן בשאלה אם רוכשים יכולים להסכים עם הגוף המלווה לוותר על זכויות לפי חוק המכר (דירות). השופטת וילנר השאירה את השאלה בצריך עיון, ובפועל היא לא הוכרעה.

מה חדש כאן?

הכלל שלפיו רוכשים לא יכולים לקזז פיצוי על איחור מהתשלום לחשבון הליווי לא השתנה, והוא נשאר בתוקף לתקופה שלפני מינוי הכונס. החידוש הוא בתקופה שאחריו: מרגע שהגוף המלווה בוחר להשלים את הפרויקט דרך כונס, האיחור הוא באחריות ההליך עצמו.

מה זה אומר לרוכשים?

בדקו בהסכם את סעיף הפיצוי על איחור ואת איסור הקיזוז, תעדו את המועדים, וכשמונה כונס הגישו את הדרישה במסגרת הליך הכינוס. לפני תשלום יתרת התמורה חשבו את הפיצוי מיום מינוי הכונס ושקלו קיזוז בהודעה מסודרת ובכתב.

• לבדוק בהסכם המכר את סעיף הפיצוי על איחור, את סעיף הכפיפות לבנק המלווה ואת איסור הקיזוז, ואת מכתב ההחרגה שקיבלתם.
• לתעד את המועדים: קבלת היתר הבנייה, מועד המסירה החוזי, מועד מינוי הכונס ומועד המסירה בפועל. הם קובעים איזה חלק של הפיצוי נחשב הוצאות הליך.
• כשמונה כונס, להגיש את הדרישה במסגרת הליך הכינוס, ולא רק מכתב לחברה הקבלנית.
• לפני תשלום יתרת התמורה, לחשב את הפיצוי על התקופה שמיום מינוי הכונס ולשקול קיזוז, בהודעה מסודרת ובכתב. לחישוב הפיצוי: מחשבון פיצוי על איחור במסירה.
• לזכור שהערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מבטיחה את הכסף ששילמתם, ולא את הפיצוי על האיחור.

מקורות

• ע"א 3301/23 מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ ואח' (7.10.2026).
• ע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן, נאמנת בחדלות פירעון (14.10.2024).
• סעיף 4 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 (הגדרת "חוב עבר").
• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973; חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

נבדק ב-24.10.2026.

מתי לפנות לעורך דין?

היזם קרס, מונה כונס, והדירה מתעכבת? שלחו לנו את הסכם המכר, מכתב ההחרגה וההודעות שקיבלתם, ונבדוק מה מגיע לכם, מאיזה מועד, ואם אפשר לקזז.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.