ערבות חוק מכר: מה באמת מגן על הכסף שלכם

הכלל: שבעה אחוזים, ואז בטוחה

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע שהמוכר לא יקבל מקונה סכום העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מחמש פעולות להבטחת הכסף.

כלומר, עד שבעה אחוזים אפשר לשלם בלי בטוחה. מעבר לכך, כל שקל חייב להיות מובטח. זו אינה המלצה אלא איסור, וסעיף 4 לחוק קובע לצידו עונש מאסר או קנס, ובנוסף אפשרות לפסול מוכר שהורשע מהשתתפות במכרזים ואף לבטל את רישומו בפנקס הקבלנים.

חמש הבטוחות, ולא כולן שוות

• ערבות בנקאית להבטחת החזרת כספי הקונה. הבטוחה החזקה והנפוצה.
• פוליסת ביטוח אצל מבטח שאושר, כשהקונה הוא המוטב ודמי הביטוח שולמו מראש.
• שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות.
• הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לפניה שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי.
• העברת הבעלות או זכות אחרת על שם הקונה, נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי.

ההבדל ביניהן מעשי. ערבות בנקאית מחזירה כסף. הערת אזהרה שומרת מקום במרשם אך אינה מחזירה כסף מעצמה, ושוויה תלוי לחלוטין בכך שלא קדם לה שעבוד. לכן בדיקת הנסח לפני התשלום הראשון היא לא פורמליות.

פנקס השוברים: למה אסור להעביר כסף ישירות לקבלן

בפרויקט בליווי בנקאי, סעיף 3ב לחוק מחייב את התאגיד המלווה להפיק פנקס שוברים לכל דירה. המוכר מוסר את הפנקס לקונה, והתשלומים נעשים באמצעות השוברים בלבד, לחשבון הליווי.

הנקודה המרכזית: תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד המלווה להמציא לקונה ערבות או פוליסה. כלומר, השובר הוא מה שמפעיל את הבטוחה. סעיף 3ב(ה) קובע שהתאגיד המלווה ימציא את הערבות או הפוליסה בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום.

מכאן שתי מסקנות מעשיות. ראשית, תשלום שלא דרך שובר עלול להישאר בלי בטוחה, ולעיתים גם בלי הוכחה שנזקף לחשבון הנכון. שנית, אם חלפו 14 ימי עסקים ולא הגיעה ערבות, זו נורה אדומה שמחייבת בירור מיידי ולא המתנה לתשלום הבא.

מתי הערבות פוקעת

סעיף 2א לחוק מתיר למוכר להחליף ערבות בנקאית או פוליסה בבטוחה מהסוג האחר, ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, ואם לא נקבע בחוזה איסור החלפה.

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010, מפרטות את התנאים לפקיעת הערבות, והם מצטברים. לא די בכך שקיבלתם את המפתח. נדרש גם מסמך שמעיד על מסירת החזקה, וגם נסח המעיד על רישום הזכות על שמכם נקייה משעבודים, או על הערת אזהרה לטובתכם הקודמת לכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת.

לכן אל תמסרו את כתב הערבות המקורי כנגד המפתח בלבד. הערבות מוחזרת כשהרישום או ההערה בידכם, ולא לפני.

איחור במסירה: מה מגיע לכם

הפיצוי על איחור קבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, והוא פיצוי ללא הוכחת נזק. חשוב לדעת שקיימים שני נוסחים, לפי מועד כריתת החוזה.

לחוזים שנכרתו מ-7 ביולי 2022 ואילך: חודש גרייס מתום המועד החוזי, ולאחריו פיצוי חודשי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, או הפיצוי המוסכם בחוזה, לפי הגבוה. השיעור הוא מאה אחוזים מדמי השכירות מתום חודש ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי, 125 אחוזים מהחודש החמישי ועד תום עשרה חודשים, ו-150 אחוזים מהחודש האחד עשר ואילך.

לחוזים שנכרתו עד 6 ביולי 2022 חל הנוסח הקודם: 60 ימי גרייס, ולאחריהם 150 אחוזים עד תום שמונה חודשים ו-125 אחוזים מהחודש התשיעי ואילך.

הבדל נוסף, ולא פחות חשוב: בנוסח הישן ניתן היה להסכים חוזית על שלילת הפיצוי בנסיבות שאינן בשליטת המוכר. בנוסח החדש ההוראה הזאת בוטלה, והפטור מצומצם למקרה שבו האיחור נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או מנסיבות שאינן בשליטת המוכר לפי דיני התרופות.

נקודה מעשית שמפספסים: החישוב נעשה לפי דמי השכירות של הדירה הנרכשת, ולא לפי דמי השכירות שהקונה משלם בפועל על הדירה שבה הוא מתגורר בינתיים. לכן מומלץ לסכם כבר במשא ומתן מהם דמי השכירות של הדירה ולציין זאת בחוזה. בשלב הזה הקבלן עדיין משבח את שווי הנכס, ואילו בדיעבד זה יהפוך לנתון שנוי במחלוקת שיחייב הוכחה בחוות דעת שמאי.

הגבלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה

אחד השינויים המרכזיים באותו תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) הוא סעיף 5ג, שעניינו הצמדה. חשוב להבין את נקודת המוצא שלו: סעיף 5ג(א) קובע איסור גורף, ולפיו תשלום שמשלם קונה בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט ריבית בשל איחור בתשלום לפי סעיף 5ב.

ההצמדה מותרת רק כחריג. סעיף 5ג(ב) מתיר לצדדים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי, המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו כלל. מכאן נגזר החישוב המוכר: מאחר שחמישית מהמחיר אינה מוצמדת כלל, ומתוך היתרה מותר להצמיד מחצית, החשיפה המרבית להצמדה היא כ-40% מהמחיר החוזי. השיעור הזה אינו כתוב בחוק אלא נובע ממנו.

סעיף 5ג(ג) מוסיף מגבלת זמן: ההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר. כלומר, קבלן שמאחר במסירה אינו רשאי להמשיך ולהצמיד מעבר למועד החוזי. החריג לכך מפנה לסעיף 5א(ג), שעניינו איחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או מנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק התרופות. מכאן שככל שהאיחור נובע מהקבלן ואינו חוסה תחת אותן הגנות, ההצמדה אמורה להיעצר במועד המסירה החוזי המקורי.

נעיר כי בתי המשפט מגיעים לעיתים לתוצאת ביניים, שלפיה חלף ההצמדה למדד תשומות הבנייה נושא הרוכש בריבית שהפיק, או שיכול היה להפיק, מן הכספים שנותרו בידיו.

סעיף 5ג, כמו הנוסח החדש של סעיף 5א, חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום 7 ביולי 2022 ואילך. על חוזים קודמים חל הנוסח הישן, שלא הגביל את ההצמדה.

מה לבדוק בפועל

• לוודא שהפרויקט בליווי בנקאי, ולקבל את פנקס השוברים לפני התשלום הראשון מעבר לשבעה אחוזים.
• לשלם אך ורק בשוברים, ולשמור כל אישור תשלום.
• לוודא שהערבות או הפוליסה הגיעו בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום, ולבדוק שהסכום שבה תואם.
• לבדוק נסח לפני התשלום הראשון, כדי לוודא שלא קודמים שעבודים לבטוחה שהובטחה לכם.
• לא למסור את כתב הערבות המקורי לפני שהזכות או הערת האזהרה רשומות על שמכם.
• לבדוק מה התאריך החוזי למסירה ואיזה נוסח של סעיף 5א חל על החוזה שלכם.
• לבדוק את סעיף ההצמדה בחוזה מול סעיף 5ג: מה מוצמד, באיזה שיעור, ועד איזה מועד.
• לסכם בחוזה את דמי השכירות של הדירה הנרכשת, למקרה של איחור במסירה.

שורה תחתונה

ברכישה מקבלן ההגנה אינה מגיעה מאליה, והיא נבנית תשלום אחר תשלום. רוב הרוכשים שנקלעים לבעיה לא ויתרו על הבטוחה במודע, אלא פשוט לא בדקו שהיא הגיעה. זו בדיקה של כמה דקות בכל תשלום, והיא שווה את המיליונים שעומדים מאחוריה.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.