הצד השני מפר את חוזה המכר. מה האפשרויות

שלוש תרופות, ושילוב ביניהן

סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, קובע שהופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן.

המילה החשובה היא "או". אכיפה וביטול אינן הולכות יחד: או שהחוזה קיים ואתם דורשים לקיים אותו, או שהוא מבוטל ואתם דורשים השבה. פיצויים, לעומת זאת, יכולים להתלוות לשתיהן.

אכיפה, וארבעת הסייגים

בדין הישראלי האכיפה היא התרופה העיקרית, ולא הפיצוי. סעיף 3 קובע שהנפגע זכאי לאכיפה, זולת אם התקיים אחד מארבעה סייגים: החוזה אינו בר ביצוע; האכיפה היא כפייה לעשות או לקבל עבודה אישית או שירות אישי; ביצוע הצו דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל; או שהאכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין.

בעסקאות מקרקעין זו לרוב התרופה המבוקשת, מפני שהנכס ייחודי והפיצוי אינו מעמיד את הנפגע במקום שבו היה. סעיף 4 מוסיף שבית המשפט רשאי להתנות את האכיפה בקיום חיוביו של הנפגע עצמו או בתנאים אחרים, ולכן מי שתובע אכיפה צריך להיות מוכן להראות שהוא עצמו קיים את חלקו.

ביטול: מה יסודי, ומתי חייבים לתת ארכה

סעיף 6 מגדיר הפרה יסודית כהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב יסודית. אזהרה לגבי תניות גורפות: הסעיף קובע שתניה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה אינה תקפה, אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה.

סעיף 7(א) מתיר ביטול בהפרה יסודית. סעיף 7(ב) קובע שבהפרה שאינה יסודית אפשר לבטל רק לאחר שניתנה למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחריה, וגם אז לא אם הביטול היה בלתי צודק בנסיבות העניין.

מכאן הכלל המעשי: כשהמצב אינו חד משמעי, נותנים ארכה בכתב. ארכה שניתנה שלא היה בה צורך אינה מזיקה. ביטול שנעשה בלי ארכה כשהיה צריך לתת אותה יכול להפוך את המבטל למפר.

דרך הביטול, והמועד

סעיף 8 קובע שביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, ובמקרה שניתנה ארכה, בתוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.

זו נקודת הכשל השכיחה ביותר. נפגע שיושב על הגדר חודשים, ממשיך להתכתב כאילו החוזה בתוקף ורק אז מודיע על ביטול, עלול לגלות שהמועד חלף ושאיבד את זכות הביטול. לאחר ביטול חל סעיף 9, שעניינו השבה הדדית.

פיצויים, ופיצוי מוסכם

סעיף 10 קובע שהנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה, ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. מבחן הצפיות הזה הוא שמגביל בפועל את היקף הפיצוי.

סעיף 15(א) עוסק בפיצוי המוסכם: הצדדים רשאים לקבוע מראש סכום, והוא ייפסק בלא הוכחת נזק. אלא שהסעיף עצמו מוסיף סמכות הפחתה: בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי אם מצא שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה.

שתי השלכות. ראשית, פיצוי מוסכם מנופח אינו בהכרח מה שייפסק. שנית, לפי סעיף 15(ב) הפיצוי המוסכם אינו תקרה: הנפגע רשאי לתבוע במקומו פיצויים לפי הנזק שנגרם בפועל, אם הנזק גבוה יותר. סעיף 15(ג) מוסיף שסכומים ששולמו לפני ההפרה והוסכם מראש על חילוטם דינם כדין פיצויים מוסכמים, ולכן גם הם חשופים להפחתה.

הטעויות שחוזרות

• המתנה ארוכה מדי לפני הודעת הביטול, עד שחלף הזמן הסביר.
• ביטול בלי ארכה בהפרה שאינה יסודית.
• התנהגות שסותרת את הביטול: המשך קבלת תשלומים או מסירת חזקה אחרי שהודיעו על ביטול.
• הסתמכות על פיצוי מוסכם גבוה כאילו הוא מובטח.
• ויתור על תיעוד: שיחות טלפון במקום מכתבים, ולכן אין ראיה מתי בדיוק נודע על ההפרה.
• דרישת אכיפה בלי להיות ערוך להוכיח שהצד התובע קיים את חיוביו שלו.

שורה תחתונה

בהפרת חוזה מכר הסדר קובע לא פחות מהתוכן: מה ההפרה, האם היא יסודית, האם נדרשת ארכה, ומתי נשלחה ההודעה. החלטה נכונה שנעשתה מאוחר מדי שווה פחות מהחלטה סבירה שנעשתה בזמן.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.