ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מקרקעין: מה הוא מבטיח ומה לא

מה הופך אותו לבלתי חוזר

כלל היסוד קבוע בסעיף 14(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965: שליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו.

סעיף 14(ב) הוא החריג, וממנו נובע כל המוסד: ההוראות האלה לא יחולו אם ההרשאה ניתנה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו, וזכותו תלויה בביצוע נושא השליחות.

כלומר, ייפוי כוח אינו בלתי חוזר מפני שכתוב עליו "בלתי חוזר". הוא בלתי חוזר מפני שהוא ניתן כדי להבטיח זכות של מישהו אחר, וזכותו של אותו מישהו תלויה בכך שהפעולה תבוצע. בעסקת מכר, הזכות היא זכות הקונה להירשם כבעלים, והפעולה היא הרישום.

למה דווקא אצל נוטריון, ומתי די באימות של עורך דין

סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976, קובע שייפוי כוח כללי וייפוי כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין לא יהיו בני תוקף אלא אם ערך אותם נוטריון או אימת את החתימות שעליהם.

זו אינה דרישה טכנית. משמעותה שייפוי כוח כזה שלא אומת כנדרש אינו תקף כלל, ולכן לא יתקבל בלשכת רישום המקרקעין. הסעיף עצמו מבהיר שאין בו כדי לגרוע מסמכות עורך דין לאמת חתימה לפי חוק לשכת עורכי הדין.

מכאן ההבחנה המעשית. אם ייפוי הכוח ניתן לעורכי דין בלבד, למשל לעורך הדין של הקונה, עורך הדין רשאי לאמת את החתימה עליו בלי שיידרש נוטריון. אבל אם שמו של הקונה עצמו מופיע בייפוי הכוח, גם כאשר מופיע לצידו שמו של עורך הדין, יידרש אישור נוטריוני.

שני סייגים שכדאי להכיר. סעיף 20(א1) קובע שייפוי כוח לתאגיד בנקאי לביצוע עסקת משכנתה, לרבות ביטולה, העברתה או שינוי תנאיה, תקף גם בלא עריכה או אימות נוטריוני. סעיף 20(ב) קובע שהדרישה אינה חלה על ייפוי כוח שניתן בחוץ לארץ לפי דיני המקום שבו ניתן, וזה רלוונטי לכל מי שמוכר או קונה מחו"ל.

מה הוא באמת עושה

• מאפשר להשלים את הרישום גם אם המוכר לא יתייצב, יחליף דעה, ילך לעולמו או ייקלע לחדלות פירעון.
• מקים בסיס לרישום הערת אזהרה. סעיף 126(א) לחוק המקרקעין קובע במפורש שלעניין רישום ההערה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר.
• מאפשר לבצע את שרשרת הפעולות הנלוות לעסקה: הגשת מסמכי מס, קבלת אישורים, חתימה על שטרות.

ומה הוא לא עושה

כאן נמצאות רוב אי ההבנות.

• הוא אינו מעביר בעלות. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ועד אז יש בידכם התחייבות בלבד. ייפוי כוח הוא הכלי שמאפשר לבצע את הרישום, לא תחליף לו.
• הוא אינו חוסם עיקול או שעבוד. נושה של המוכר שרושם עיקול לפני שנרשמה הערת אזהרה לטובתכם אינו מושפע מכך שבידכם ייפוי כוח.
• הוא אינו תחליף להערת אזהרה. ההערה היא מה שמופיע במרשם וחוסם רישום סותר. ייפוי כוח שמונח במגירה אינו נראה לאיש.
• הוא אינו פתוח לכל דבר. תוקפו הבלתי חוזר משתרע רק על העסקה שלהבטחתה הוא ניתן. ייפוי כוח שנוסח באופן רחב מדי עלול להיות בעייתי דווקא למי שחתם עליו.

מה חשוב שיופיע בו

• זיהוי מדויק של הנכס ושל העסקה שלהבטחתה ניתן ייפוי הכוח.
• שמות מיופי הכוח, ובדרך כלל גם עורכי הדין של שני הצדדים, כדי שלא ייווצר תלות בגורם אחד.
• פירוט הפעולות המותרות, בהיקף שתואם את העסקה ולא מעבר לה.
• התייחסות למצב שבו העסקה מבוטלת, וכיצד פוקע ייפוי הכוח במקרה כזה.
• התאמה בין נוסח ייפוי הכוח לבין ההסכם עצמו. פער ביניהם מתגלה בדיוק ברגע שבו צריך להשתמש בו.

שורה תחתונה

ייפוי כוח בלתי חוזר הוא אחד הכלים היעילים בעסקת מקרקעין, בדיוק מפני שהוא שורד את מה שהורג שליחות רגילה. אבל הוא מבטיח את היכולת לבצע, לא את התוצאה. מה שמגן על הרוכש במרשם הוא הערת האזהרה, ומה שמסיים את העסקה הוא הרישום.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.