נדל"ן מסחרי ורשות מקרקעי ישראל

מה שונה בקניית נדל"ן מסחרי?

• אין הגנות של רוכש דירה. חוק המכר (דירות) ודיני הבטחת ההשקעות נועדו לדירות מגורים. בנכס מסחרי ההגנה על הקונה היא החוזה והבטוחות שנקבעו בו.
• השימוש המותר. בודקים מה מותר לעשות בנכס לפי הרישום, ההיתר והתוכנית שחלה, ואם העסק שמתוכנן שם יכול לקבל רישיון עסק.
• שוכרים קיימים. נכס מניב נמכר יחד עם חוזי השכירות. בודקים את החוזים, את הבטוחות ואת מצב התשלומים.
• מע"מ. בעסקה בנכס מסחרי עולה בדרך כלל שאלת המע"מ, ויש לקבוע בחוזה אם המחיר כולל אותו.
• מצב הזכויות. בעלות או חכירה, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה, בדיוק כמו בדירה.

מיסוי בעת קנייה ומכירה של נכס מסחרי

מיסוי בעת קניית נכס מסחרי. מס הרכישה בנכס שאינו דירת מגורים מחושב בשיעור אחד, בלי המדרגות המופחתות של דירת מגורים. לכך נוספת שאלת המע"מ.

מיסוי בעת מכירת נכס מסחרי. מוכר של נכס מסחרי חייב בדרך כלל במס שבח, והפטורים שניתנים במכירת דירת מגורים מזכה אינם חלים. בודקים אילו הוצאות מותרות בניכוי, ואת האפשרות לפריסת השבח.

המשרד מגיש את ההצהרות, מייצג מול משרדי מיסוי מקרקעין, ומגיש השגה כשיש לכך עילה. את תכנון המס כדאי לעשות לפני החתימה.

חוזה שכירות מסחרי

חוזה שכירות מסחרי קובע את היחסים לשנים: תקופה ואופציות, דמי שכירות והצמדה, דמי ניהול, מי משלם על התאמות ושיפוצים, שימוש מותר, בטוחות, והזכות להעביר את השכירות לאחר. חוקי השכירות שנועדו לדירות מגורים אינם מגנים על שוכר מסחרי באותה מידה, ולכן כמעט הכול נקבע בחוזה.

כששוכר אינו מפנה בתום התקופה, ראו תביעת פינוי מושכר. מחלוקות בשכירות מסחרית מתאימות לעיתים קרובות לבוררות בנדל"ן מסחרי.

רשות מקרקעי ישראל: חכירה, רישום זכויות וייצוג

חלק גדול מהקרקעות בישראל מנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל, שרבים עדיין קוראים לה מינהל מקרקעי ישראל או "המנהל". בנכס כזה הזכות היא בדרך כלל חכירה, והטיפול בו כולל:

• בדיקת חוזה החכירה: תקופה, מטרת החכירה, והאם החכירה מהוונת.
• רישום זכויות במנהל: העברת זכויות ברשות כשהנכס אינו רשום בטאבו, כולל האישורים הנדרשים.
• ייצוג מול מינהל מקרקעי ישראל: בקשות להעברת זכויות ולהסדרת חריגות.
• רישום הזכויות בטאבו כשהתנאים לכך מתקיימים.

להרחבה על רישום ראו טאבו, רמ"י וחברה משכנת: איפה רשומות הזכויות.

ליווי פרויקטים בנדל"ן וסכסוכים עם יזם

המשרד מלווה בעלי קרקע ומשקיעים בעסקאות קומבינציה, בקבוצות רכישה ובהתקשרות עם יזם או קבלן, ומייצג בסכסוכים שנולדים מהן: תביעת יזם או תביעה נגד יזם על איחור, על חריגה מהמפרט או על אי-עמידה בתמורה. ראו גם עסקת קומבינציה באתר העסקאות של המשרד.

חוזה תיווך בנכס מסחרי

לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע התיווך. לפני שחותמים על חוזה תיווך בודקים את שיעור דמי התיווך, אם ניתנה בלעדיות ולכמה זמן, ומתי בדיוק קמה הזכות לתשלום.

מהלך העסקה בארבעה שלבים

1. בדיקות. זכויות, שימוש מותר, חוזי שכירות, מיסוי.
2. חוזה. ניסוח, משא ומתן וקביעת בטוחות ולוח תשלומים.
3. דיווח ומיסים. הצהרות לרשות המסים וטיפול בשומות.
4. מסירה ורישום. העברת החזקה, המחאת חוזי השכירות ורישום הזכויות.

מה להביא לפגישה

• נסח טאבו או אישור זכויות, וחוזה החכירה אם יש.
• חוזי השכירות הקיימים בנכס.
• טיוטת חוזה או זיכרון דברים, אם כבר נחתם.
• פרטי העסקה: מחיר, מועדים, מימון.

לוח זמנים ועלות

לוח זמנים: תלוי בהיקף הבדיקות ובאישורים הנדרשים. עסקה בנכס שבניהול רשות מקרקעי ישראל נמשכת בדרך כלל יותר, בגלל האישורים שהרשות נדרשת לתת.

עלות: שכר הטרחה נקבע מראש בהסכם שכר טרחה בכתב, לפי היקף העסקה ומורכבותה.

לפני שחותמים על עסקה בנכס מסחרי

כדאי לפנות לפני החתימה על זיכרון דברים או על הצעה מחייבת. בשלב הזה עוד אפשר לקבוע את תנאי העסקה ואת מבנה המס שלה.