עורך דין לסכסוכי שכנים

באילו סכסוכי שכנים אנחנו מטפלים?

בבנייה ובפיצול דירה בלי היתר, ברעש ובעומס חניה, בעסק שפועל בשכונת מגורים או בבניין, בייצוג דיירים מול יזם בתמ"א 38, ובייצוג בעל/ת דירה שמתנגד/ת לפרויקט. לכל נושא עמוד משלו, עם הדין והצעדים המעשיים.

• שכן בנה בלי היתר או פיצל דירה: תוספת בנייה, בנייה על הגבול או בתוך המגרש שלכם, השתלטות על רכוש משותף, פיצול ליחידות להשכרה.
• רעש, עומס חניה ומטרדים: רעש בלתי סביר, מזגנים ומדחסים, חניה ברכוש המשותף, ועומס שנוצר מפיצול דירה.
• עסק בשכונת מגורים או בבניין: וילה שמושכרת למסיבות, לאירועים ולסופי שבוע, לקוחות, רעש, ריח ורכבי משא ברחוב שקט, ושימוש בדירה בניגוד לתקנון.
• ייצוג דיירים מול יזם בתמ"א 38: בחירת יזם, הסכם, בטוחות, ומעקב עד המסירה והרישום.
• בעל/ת דירה שמתנגד/ת לתמ"א 38 או לפינוי-בינוי: הגנה מפני תביעה של השכנים והיזם, ושוויון בתמורה.
• נזילה מהשכן מלמעלה: איך מוכיחים את מקור הנזילה, ומי מתקן.

בית המשפט או המפקח על רישום מקרקעין?

זה תלוי איפה השכן גר. נגד שכן במגרש סמוך, בחלקה רשומה אחרת, תובעים בבית המשפט: אין ביניכם רכוש משותף ואין תקנון, והמפקח לא דן בסכסוך. רק סכסוך בין בעלי דירות באותו בית משותף לפי התקנון נדון בפני המפקח. בחירת הערכאה הנכונה מראש חוסכת חודשים.

• בית המשפט, בין שכנים במגרשים סמוכים: מיטרד ליחיד, הפרת חובה חקוקה כשהשכן פועל בניגוד לדיני התכנון או הרישוי, ובנייה שחרגה לתוך המגרש שלכם. אפשר לקבל צו מניעה או צו עשה, ופיצוי (סעיפים 44, 63 ו-71 עד 76 לפקודת הנזיקין, סעיף 21 לחוק המקרקעין).
• המפקח על רישום מקרקעין, בבית משותף: שינויים בדירה שפוגעים ברכוש המשותף או בדירה אחרת, שימוש ברכוש המשותף, חניה שלא הוצמדה, ותקנון מוסכם שמגביל שימוש בדירות (סעיף 72 לחוק המקרקעין). עוד בעמוד ייצוג בפני המפקח על רישום מקרקעין. גם בבית משותף, תביעת מיטרד ופיצוי נגד שכן נדונות בבית המשפט.
• בית משפט השלום, לפי חוק המפגעים הסביבתיים: צו להפסקת רעש או ריח שמהווים מפגע סביבתי, אחרי הודעה מוקדמת של 60 יום לשכן ולרשות (סעיפים 2 ו-5 לחוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות)).
• שני בתים באותה חלקה שלא נרשמה כבית משותף, כמו בית דו-משפחתי: ההסדר שונה. פירוט במאמר תוספת בנייה בבית שלא נרשם כבית משותף.

העירייה לא אוכפת. מה אפשר לעשות?

לא צריך לחכות לעירייה. אכיפה של דיני התכנון היא תפקיד הרשות, אבל תביעה אזרחית מגינה על הזכויות שלכם כשכנים, ויכולה להסתיים בצו מניעה ובפיצוי. לעיתים כדאי לצרף את הוועדה המקומית כנתבעת, כדי שפסק הדין יחייב גם אותה.

הקו המנחה: לא מספיק שהבנייה או העסק אינם חוקיים. צריך להראות פגיעה ממשית בכם, כמו רעש, פגיעה בפרטיות, ביוב, עומס חניה או הפרעה אחרת לשימוש בנכס. התיעוד הוא שקובע את התיק.

מהלך העבודה

ארבעה שלבים: תיעוד ובירור המצב המשפטי, מכתב דרישה וניסיון יישוב, הליך בערכאה המתאימה כולל צו זמני כשהפגיעה דחופה, ואכיפה של פסק הדין או של ההסדר.

1. תיעוד ובירור. מה נבנה או מה קורה בפועל, האם יש היתר, מה רשום בנסח הטאבו ובתקנון, ומה הפגיעה בכם.
2. מכתב דרישה וניסיון יישוב. מכתב מסודר לשכן, ולעיתים גישור. בסכסוך בין שכנים, הסדר מוסכם חוסך זמן ומשאיר מקום להמשך החיים זה לצד זה.
3. הליך משפטי. תביעה בבית המשפט או בפני המפקח. כשהפגיעה דחופה, בקשה לצו זמני: בית המשפט נותן אותו רק כשיש שאלה של ממש, קרוב לוודאי שהתובע יזכה, וקשה לתקן את המצב בהמשך (סעיף 73 לפקודת הנזיקין).
4. אכיפה. מעקב אחרי ביצוע הצו. כששכן לא מקיים צו, חוזרים לבית המשפט.

מה להביא לפגישה?

תיעוד מתוארך של הפגיעה, נסח טאבו ותקנון הבית המשותף, וכל ההתכתבות עם השכן, עם הנציגות ועם העירייה.

• תמונות וסרטונים עם תאריכים, ויומן אירועים.
• נסח טאבו, ובבית משותף גם צו הבית המשותף והתקנון.
• מכתבים, הודעות ותלונות לשכן, לנציגות ולעירייה, והתשובות.
• חוות דעת או מדידות שכבר נעשו: מהנדס, מודד רעש, שמאי.
• בתמ"א 38: ההצעה של היזם, טיוטת ההסכם ומסמך עיקרי ההצעה.

לוח זמנים ועלות

לוח זמנים: בשיחה הראשונה ניתנת הערכה ראשונית של המצב. אם התיעוד והמסמכים הועברו מראש, ההערכה מבוססת יותר. מכתב דרישה וניסיון יישוב נמשכים בדרך כלל שבועות. תביעה נמשכת זמן רב יותר, ובקשה לצו זמני נדונה מהר יותר כשהפגיעה דחופה.

עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, אחרי בחינת התיק. אגרות, חוות דעת של מומחים (מהנדס, מודד רעש, שמאי) והוצאות נוספות משולמות בנפרד.

פנייה לעירייה או תביעה אזרחית?

העירייה אוכפת את דיני התכנון והרישוי, אבל לא פוסקת לכם פיצוי ולא מחויבת ללוח זמנים שלכם. תביעה אזרחית מכוונת לפגיעה בכם: צו שמפסיק אותה ופיצוי על הנזק.

מקרים מהמשרד

ייצגנו שכנים מול וילה שהושכרה לנופש ולמסיבות, שכנה מול בית שפוצל ליחידות דיור בלי היתר, דייר מול נזילה חוזרת מהשכן שמעליו, ובעלת דירה שלא חתמה על תמ"א 38. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ואין בתוצאה של תיק אחד הבטחה לתוצאה בתיק אחר.

• וילה בזכרון יעקב שהושכרה לנופש ולמסיבות: צו מניעה קבוע נגד השכרת הווילה לנופש, למסיבות ולאירועים (ייצגנו את התובעים בייצוג משותף).
• השכן פיצל את הבית ליחידות דיור בלי היתר: צו מניעה קבוע וצו לבצע עבודות להסרת הפיצול.
• נזילה מהשכן מלמעלה והוא מכחיש: מומחה מטעם בית המשפט קבע את המקור ואת סדר התיקון.
• דיירת אחת מול כל הבניין בתמ"א 38: שמאי מטעם המפקחת בדק את שוויון התמורה.