פירוק שיתוף בדירה שירשו אחים: איך זה נגמר בפועל

מה קרה בתיק?

שתי אחיות ירשו מאמן, בחלקים שווים, דירה מושכרת בתל אביב. הזכויות בדירה היו זכויות חכירה באגודה שיתופית, והבניין היה בתוך מתחם של פינוי-בינוי. מ-2019 נכשלו כל הניסיונות להגיע להסדר.

הגשנו תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה. הצדדים הגיעו להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין, וכך נקבע:

• הדירה נמכרת בשוק החופשי למרבה במחיר, והתמורה מתחלקת שווה בשווה.
• שני עורכי הדין של הצדדים מתמנים יחד לכונסי נכסים.
• שלב ראשון: התמחרות בין קונים מבחוץ.
• שלב שני: לכל אחת מהאחיות יש 14 יום לקנות את הדירה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. אם שתיהן רוצות, נערכת התמחרות ביניהן.
• ממונה שמאי, ונקבע מועד לפינוי.

בפועל, אחת האחיות קנתה את חלקה של אחותה באמצעות כונסי הנכסים, תמורת 1,385,000 ₪ למחצית, בכפוף לאישור רשם ההוצאה לפועל ולדמי ההסכמה של האגודה.

לפי סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, מכירה בפירוק שיתוף נעשית כמו מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט מורה על דרך אחרת יעילה וצודקת יותר. המנגנון שהצדדים הסכימו עליו בתיק הזה הוא דוגמה לדרך כזו.

האם אפשר לסרב לפירוק שיתוף?

ככלל לא. חוק המקרקעין קובע שכל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(א)). בית המשפט מעדיף חלוקה בעין, כלומר חלוקה פיזית של הנכס (סעיף 39), וכשאי אפשר לחלק דירה אחת, מורה על מכירתה (סעיף 40(א)). יש חריגים מוגבלים, למשל כשיש הסכם שיתוף שמגביל את הפירוק וגם זאת רק לתקופה קצובה: אחרי שלוש שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות התניה (סעיף 37(ב)).

למה המנגנון של זכות קדימה לשותפים חשוב?

הוא מבטיח ששותף שרוצה לשמור על הנכס יוכל לקנות אותו במחיר השוק האמיתי, שנקבע בהתמחרות פתוחה, ולא במחיר שהוא עצמו מציע. כך אף אחד מהצדדים לא מפסיד, והמשפחה יכולה לשמור על הנכס אם אחד מבניה רוצה בכך.

איפה מגישים תביעה בין בני משפחה?

כשהשותפים הם בני משפחה, התביעה מוגשת בדרך כלל לבית המשפט לענייני משפחה, לפי מקום המגורים של הצדדים.

מה מיוחד בדירה באגודה שיתופית או בפינוי-בינוי?

במכירה של זכויות באגודה שיתופית צריך את הסכמת האגודה, ולפעמים לשלם לה דמי הסכמה. בבניין שבתוך מתחם התחדשות עירונית, מצב הפרויקט משפיע על המחיר ועל הקונים הפוטנציאליים. את שני הנתונים האלה צריך להכניס לתוכנית המכירה.

מתי לפנות לעורך דין?

ירשתם נכס ביחד ואין הסכמה? שלחו לנו את צו הירושה ונסח הטאבו, ונבחן את הדרך המהירה והזולה לסיים את השיתוף.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.