מיסוי בעסקת דירה: מה משלמים, מתי מדווחים ומתי משלמים

שני מסים, שני משלמים

הרוכש משלם מס רכישה. סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע שבמכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה, בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים.

המוכר משלם מס שבח על הרווח, כלומר על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בניכוי הוצאות מוכרות. לדירת מגורים מזכה קיימים פטורים, והמרכזי שבהם הוא פטור דירה יחידה.

מדרגות מס הרכישה

המדרגות לדירת מגורים יחידה של יחיד תושב ישראל קבועות בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק. המדרגות לדירה שאינה יחידה קבועות בסעיף 9(ג1ו), והן הוראת שעה. הנתונים שלהלן מתוך הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026 של רשות המסים, מיום 18 בינואר 2026.

דירת מגורים יחידה, מיום 16.1.2025 ועד יום 15.1.2028:

• עד 1,978,745 ₪: אין מס
• מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪: 3.5%
• מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪: 5%
• מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪: 8%
• מעל 20,183,565 ₪: 10%

דירת מגורים שאינה דירה יחידה, מיום 16.1.2025 ועד יום 31.12.2026:

• עד 6,055,070 ₪: 8%
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

שתי הערות שחשוב להכיר. ראשית, סעיף 9(ג2) קובע בדרך כלל עדכון שנתי של הסכומים ב-16 בינואר לפי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, אך העדכון הוקפא לשנות המס 2025 עד 2027, ולכן הסכומים אינם משתנים בינתיים. שנית, מדרגות הדירה הנוספת הן הוראת שעה שתוקפה פג ביום 31.12.2026, וניתן להאריכה בצו. בעסקה שנקבע לה מועד סמוך לסוף השנה כדאי לבדוק מה הדין במועד המכירה עצמו.

קיימות הקלות נוספות בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, ובהן הקלה לעולה ולרכישת משק חקלאי.

הפטור ממס שבח לדירה יחידה

המסלול המרכזי קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק, ושלושת תנאיו מצטברים:

• הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
• המוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
• המוכר לא מכר, במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותה פסקה.

לצידו קיים מסלול נוסף בסעיף 49ב(5), לדירה שהתקבלה בירושה, בשלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור.

התנאי של 18 חודשים הוא זה שמפיל הכי הרבה עסקאות, במיוחד אצל מי שקנה ומכר בטווח קצר או שמכר דירה קודמת בפטור פחות משנה וחצי קודם לכן.

המועדים, וזה החלק היקר

דיווח: 30 ימים. סעיף 73 מטיל חובת הצהרה על שני הצדדים. המוכר ימסור הצהרה למנהל בתוך 30 ימים מיום המכירה, והרוכש בתוך 30 ימים מיום הרכישה. הצהרה שאינה כוללת את כל הפרטים הנדרשים נחשבת כאילו לא הוגשה.

תשלום: 60 ימים מיום המכירה. סעיף 90א קובע שהמס לפי השומה העצמית ישולם בתוך 60 ימים מיום המכירה, ולא מיום קבלת ההודעה. סעיף 94(א) מוסיף שעל מס שלא שולם בתוך 60 ימים מיום המכירה נוספים הפרשי הצמדה וריבית מתום התקופה ועד יום התשלום.

שומת המנהל: 15 ימים. לפי סעיף 91(א), יתרת מס לפי שומה שנמסרה משולמת בתוך 15 ימים מיום מסירת ההודעה. הוגשה השגה, ישולם בתוך 30 ימים הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

המשמעות המעשית: יום המכירה הוא נקודת הייחוס לכל הלוח, ולא יום החתימה על ההסכם אם הם שונים, ולא יום קבלת החשבון מרשות המסים. מי שממתין להודעה משלם ריבית והצמדה על התקופה שחלפה.

מה זה אומר בפועל

• לחשב את מס הרכישה לפני שמסכמים על מחיר, ולא אחרי. ההפרש בין מדרגת דירה יחידה למדרגת דירה נוספת הוא מאות אלפי שקלים בעסקאות רגילות.
• לבדוק את מצב הדירות של הרוכש במועד הרכישה, ולא במועד החתימה, כולל דירות בירושה וחלקים בדירות.
• אצל המוכר, לבדוק את תנאי 18 החודשים ואת היסטוריית המכירות בפטור לפני שמתחייבים.
• לסמן ביומן את יום המכירה, ולגזור ממנו 30 ימים לדיווח ו-60 ימים לתשלום.
• להיערך תזרימית: מס הרכישה משולם לפני שהדירה בידכם, ולעיתים לפני שהמשכנתה שוחררה.

שורה תחתונה

המיסוי בעסקת דירה אינו חישוב שעושים בסוף, אלא נתון שמשפיע על המחיר, על לוח התשלומים ולעיתים על עצם ההחלטה. הנתונים שבמאמר זה נכונים למועד כתיבתו, ובכל עסקה יש לבדוק את הסכומים והשיעורים העדכניים באתר רשות המסים.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או תחליף להם, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.