תקני בנייה וליקויי בנייה: מתי תקן מחייב את הקבלן

חוות דעת של מהנדס בתביעת ליקויי בנייה מלאה בדרך כלל במספרי תקנים: ת"י 1752, ת"י 1476, ת"י 1555, ת"י 789. הקבלן עונה כמעט תמיד באותו משפט: "זה תקן לא מחייב". מה נכון? לפעמים הקבלן צודק. לרוב פחות ממה שהוא חושב.

מה ההבדל בין תקן רשמי, תקן ישראלי וכללי מקצוע?

תקן ישראלי רשמי הוא תקן שהשר הכריז עליו ברשומות לפי סעיף 8 לחוק התקנים, התשי"ג-1953. סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע שהמוכר לא קיים את חיוביו אם הדירה או כל דבר שבה "שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה". לכן סטייה מתקן רשמי היא אי התאמה לפי החוק עצמו.

תקן ישראלי שאינו רשמי הוא תקן שמכון התקנים קבע לפי סעיף 6 לחוק התקנים, אבל לא הוכרז כרשמי. כאן נמצאים כמה מהתקנים החשובים ביותר בליקויי בנייה:

• איטום גגות (ת"י 1752).
• בדיקות אטימות והצפה (ת"י 1476).
• ריצוף (ת"י 1555 חלק 3).
• טיח (ת"י 1920).
• סטיות מותרות (ת"י 789).

כללי מקצוע טובים ונוהג בנייה מקובל חלים כשאין תקן שמתייחס לעניין.

האם תקן שאינו רשמי מחייב את הקבלן?

הדרך העיקרית: דרך המפרט. טופס המפרט שקבע שר הבינוי והשיכון בצו מכר דירות (טופס של מפרט) כולל את ההוראה: "כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי אם יש כזה". סעיף 4(א)(1) מונה את המפרט כמקור נפרד לאי התאמה, לצד התקן הרשמי.

כך פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב בע"א 66378-12-15 משהב חברה לשכון בניין ופתוח בע"מ נ' פרדי (12.11.2017, כב' השופטת שרה דותן):

• המקרה: תשתית ריצוף שלא עמדה בת"י 1555, תקן שאינו רשמי.
• הקבלן טען שהחוק עוסק בתקן רשמי בלבד.
• הטענה נדחתה: אי עמידה בדרישות התקן הישראלי, "אף שאיננו רשמי", כמוה כאי עמידה במפרט, ולכן היא אי התאמה לפי סעיף 4(א)(1).
• הערעור נדחה, והחיוב בהחלפת הריצוף נשאר בתוקף.

הגישה המצמצמת. בע"א (מחוזי ת"א) 1017/08 האחים שרבט חברה לבניין בע"מ נ' אליג'ה (2008) נקבע:

• תקן שאינו רשמי יכול לשמש "המלצה מקצועית", אבל סטייה סבירה ממנו אינה מטילה אחריות ברשלנות.
• המקרה: תקן חדש לרעש מעליות, שלא היה רשמי במועד ההיתר.
• מפלס הרעש עמד בתקנות שחלו באותו מועד, ולא הייתה סטייה מהותית מהתקן החדש.

גם אחרי שרבט, בתי המשפט ממשיכים להכיר בתקן שאינו רשמי כאמת מידה מקצועית. כך למשל בת"א (שלום חיפה) 28674-10-18 סקלר נ' רמת הנשיא גב-ים רסקו (9.4.2024), שם ראה בית המשפט בתקן ישראלי שאינו רשמי "המלצה מקצועית מוסמכת". באותו עניין צוין גם שבמפרט שצורף להסכמי המכר לא נכללה ההפניה לתקן הישראלי, ומכאן החשיבות של בדיקת המפרט.

מה זה אומר בפועל:

• תקן שאינו רשמי לא נעלם מהתמונה. כמעט בכל חוזה מכר מקבלן הוא נכנס דרך המפרט.
• גם כשהטענה הזו אינה מתקבלת, בית המשפט ומומחה בית המשפט משתמשים בתקן כקנה המידה למה שהוא עבודה תקינה.
• הקבלן יכול לטעון לסטייה סבירה וזניחה. קשה לו להצדיק בנייה שמתעלמת מהתקן.

מה קורה כשאין תקן ספציפי?

יש ליקויים שאין תקן שעוסק בהם ישירות, ויש תקנים שמנסחים דרישה כהמלצה בלבד. גם אז אין לקבלן יד חופשית.

בת"א (שלום ת"א) 32237-01-10 אוצ'לדייב נ' ע.ע. אבו ראס (23.1.2012, כב' השופטת תמר אברהמי) נדונו מידות מיקום קבועות שרברבות לפי ת"י 1205 חלק 3:

• המידות בתקן מופיעות כ"מומלץ", ורק כשהתכניות אינן קובעות את המיקום.
• בית המשפט פסק שאין לראות בהן מידות מינימום מחייבות.
• עם זאת הוסיף: גם כשיש תכניות, המידות והמיקומים צריכים לעלות בקנה אחד עם "כללי מקצוע טובים, אשר מחייבים גם בהעדר תקן קונקרטי".

המשקל של כללי המקצוע נמוך מזה של תקן כתוב. הם נקבעים בעיקר לפי חוות הדעת של המהנדס, ולכן הם תלויים יותר בשכנוע ובהוכחה. בתביעה שבנויה נכון מציגים תחילה את התקן, אם יש כזה, ורק אחריו את כללי המקצוע. כך השאלה עוברת מ"האם יש תקן מחייב" ל"האם העבודה נעשתה כמו שצריך".

לפי איזו מהדורה של התקן בודקים?

תקנים מתעדכנים. ככלל, בודקים את התקן שהיה בתוקף במועד הרלוונטי לבנייה, ולא מועד הבדיקה. בית המשפט העליון השאיר בצריך עיון את השאלה מהו בדיוק המועד הקובע (ע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני נ' אוטמזגין, 2002). בפסיקה הדיונית נבחר בדרך כלל מועד ההסכם והמפרט או מועד היתר הבנייה.

בעניין משהב הוסיף בית המשפט נקודה מעשית: הבדיקה נעשתה לפי מהדורה מאוחרת של התקן. הקבלן לא הראה שהדרישה הרלוונטית השתנתה בין המהדורות, ולכן טענתו נדחתה.

אילו תקנים חוזרים בתביעות ליקויי בנייה?

הנתונים מתוך מאגר התקנים של המשרד. מעמד התקן (רשמי או לא) נכון למהדורה שבמאגר. תקנים מתעדכנים, ולפעמים רק חלק מתקן מוכרז כרשמי.

מה זה אומר לרוכש דירה מקבלן?

בודקים אם המפרט קובע שהמוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי, מצרפים חוות דעת מהנדס שמפנה לסעיף ולטבלה בתקן עם מדידה, ובהיעדר תקן טוענים לכללי מקצוע טובים ולנוהג בנייה מקובל. בכל מקרה צריך להודיע לקבלן בזמן ולתת לו הזדמנות לתקן.

1. בודקים את המפרט. אם הוא כולל את ההוראה ש"כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי", כמו בטופס הקבוע, הטענה "זה תקן לא מחייב" חלשה מאוד.
2. חוות דעת שמפנה לסעיף. מהנדס שמפנה לסעיף ולטבלה בתקן, עם מדידה, שווה הרבה יותר מחוות דעת שכותבת "בניגוד לתקן". על הכנת חוות דעת: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה.
3. אין תקן? לא מוותרים. טוענים לכללי מקצוע טובים ולנוהג בנייה מקובל. המשקל נמוך יותר, ולכן חוות הדעת צריכה להסביר למה הביצוע אינו סביר.
4. הודעה וזמנים. הזכות לא נשמרת רק בזכות התקן. צריך להודיע לקבלן בזמן ולתת לו הזדמנות לתקן: הודעה לקבלן על ליקויים.

פסיקה ומקורות

• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973: סעיף 4(א)(1).
• חוק התקנים, התשי"ג-1953: סעיפים 6, 8.
• צו מכר דירות (טופס של מפרט): ההוראה שכל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי.
• ע"א (מחוזי ת"א) 66378-12-15 משהב חברה לשכון בניין ופתוח בע"מ נ' פרדי (12.11.2017).
• ע"א (מחוזי ת"א) 1017/08 האחים שרבט חברה לבניין בע"מ נ' אליג'ה (2008).
• ת"א (שלום חיפה) 28674-10-18 סקלר נ' רמת הנשיא גב-ים רסקו בע"מ (9.4.2024).
• ת"א (שלום ת"א) 32237-01-10 אוצ'לדייב נ' ע.ע. אבו ראס (23.1.2012).
• ע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין (2002).
• הנתונים בטבלה: מאגר התקנים של המשרד (נוסחי התקנים של מכון התקנים).

הנוסח נבדק ב-24.10.2026.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.