עיבוי יכול לנבוע מבידוד תרמי חסר, כלומר מליקוי בבנייה, ויכול לנבוע גם מאופן השימוש בדירה. בתקופת הבדק על הקבלן להוכיח שהרטיבות נגרמה בשל מעשה או מחדל של הדיירים. מהנדס יכול לבדוק אם יש גשר קור או בידוד חסר.
רטיבות בדירה חדשה מקבלן: ממי לדרוש, ועד מתי
בקצרה: רטיבות היא אחד הליקויים הנפוצים והמתישים בדירות חדשות. בחוק המכר (דירות) היא אינה פריט נפרד: לרוב היא נכנסת תחת כשל באיטום המבנה או כשל בצנרת, ובשני המקרים תקופת הבדק היא ארבע שנים מהמסירה, ואחריה שלוש שנות אחריות. הקבלן חייב לתקן, אבל רק אחרי שקיבל הודעה והזדמנות נאותה לתקן. רק אם הקבלן כבר תיקן והרטיבות חזרה בתוך שנתיים מיום ההודעה, או כשתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו על חשבון הקבלן.
מאיפה מגיעה רטיבות בדירה חדשה?
רטיבות היא תסמין ולא אבחנה. אותו כתם על הקיר יכול להגיע ממקורות שונים לגמרי, ולכל מקור שיטת תיקון אחרת. המקורות השכיחים בדירות חדשות:
- איטום מרפסות ואדניות: מים שחודרים מתחת לריצוף המרפסת ונודדים אל הקיר או התקרה שמתחת.
- איטום גג: במיוחד סביב מעברי צנרת, מעבים ודוודים, ובחיבור בין הגג למעקה.
- איטום בין קומות: חדר רטוב, כמו מקלחת, שאינו אטום כראוי, ומים שעוברים לדירה שמתחת.
- צנרת: נזילה סמויה מחיבור לקוי של צנרת מים, ניקוז או ביוב בתוך הקיר או הרצפה.
- חלונות ודלתות: איטום לקוי בין מסגרת האלומיניום לקיר, שמתגלה בגשם עם רוח.
- עיבוי: לחות שמתעבה על קיר קר, בדרך כלל בגלל בידוד תרמי חסר או גשר קור.
ההבחנה בין המקורות היא מקצועית, והיא חשובה גם משפטית: היא קובעת לאיזה פריט בתוספת לחוק הליקוי שייך, ולכן גם את תקופת הבדק. כבר בראיון ל-ynet על ליקויי בנייה (5.2.2021) פירט עו"ד עמוס אילן את המקורות השכיחים של רטיבות, מאיטום לקוי בין קומות ובמרפסות ועד התקנה לקויה סביב צנרת הגג.
כמה זמן יש? תקופות הבדק לרטיבות
תקופת הבדק מתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשות הקונה (סעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות)). התוספת לחוק קובעת את אורכה לפי סוג הליקוי:
- חוזה שנחתם מ-6.4.2011 ואילך: כשל באיטום המבנה, לרבות חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות, ארבע שנים. כשל במערכות צנרת, לרבות נזילות, ארבע שנים.
- אחרי תום הבדק: תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות לאותו פריט.
- חוזה שנחתם, או בניין שבנייתו הסתיימה, לפני 6.4.2011: חל הנוסח הקודם של התוספת, ובו חדירת רטיבות שלוש שנים וצנרת שנתיים.
את התאריכים המדויקים לדירה שלכם אפשר לחשב במחשבון תקופות הבדק והאחריות, לפי מועד המסירה ותאריך החוזה.
על מי נטל ההוכחה?
בתקופת הבדק די בכך שהרטיבות התגלתה. הקבלן אחראי, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2)). קבלנים טוענים לא פעם שמדובר בעיבוי שנגרם מחוסר אוורור, כלומר במחדל של הדיירים. בתקופת הבדק הנטל להוכיח טענה כזאת עליהם.
בתקופת האחריות המצב מתהפך: הקונה צריך להוכיח שמקור הרטיבות בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3)). בפועל זה אומר חוות דעת של מהנדס, ולעתים גם בדיקה הרסנית, כמו פתיחת ריצוף, כדי להראות מה נמצא מתחתיו. לכן רטיבות שמתגלה בשנה הרביעית ראוי לטפל בה לפני שתקופת הבדק נגמרת.
מה עושים כשמגלים רטיבות
- מתעדים. צילומים עם תאריך, מועד ההופעה הראשונה, והאם הרטיבות מופיעה אחרי גשם, אחרי מקלחת או בלי קשר לשניהם. הקשר הזה הוא רמז חשוב למקור.
- מודיעים לקבלן בכתב. רטיבות נסתרת, שלא ניתן היה לגלות במסירה, טעונה הודעה בתוך זמן סביר מהגילוי (סעיף 4א). כדי לנסח הודעה מסודרת אפשר להיעזר במחולל המכתב לקבלן.
- מאפשרים תיקון, ומתעדים כל סבב. מתי הגיעו, מה עשו, ומתי הרטיבות חזרה. שלושה סבבי איטום מתועדים הם ראיה חזקה בהרבה מחוות דעת שמתארת רטיבות בהווה.
- לא צובעים ולא מכסים לפני תיעוד ובדיקה. צבע חדש מעלים את הראיה, ולעתים גם את סימני המקור.
- מזמינים בדיקת מהנדס כשצריך. מהנדס יכול למדוד לחות, להיעזר במצלמה תרמית ולבצע בדיקת הצפה במרפסת או בגג, כדי לאתר את המקור. על מה צריך להיות בחוות הדעת: חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה.
כשהרטיבות חוזרת אחרי תיקון
זכות התיקון של הקבלן אינה בלתי מוגבלת. לפי סעיף 4ב(ב) לחוק, אם אי ההתאמה חזרה והתגלתה אחרי שהקבלן תיקן אותה פעם אחת או יותר, במשך שנתיים מיום ההודעה, הקונה רשאי לתקן בעצמו, והקבלן יישא בהוצאות התיקון. כך גם כשהתיקון דחוף והקבלן לא ביצע אותו בתוך זמן סביר מההודעה.
ברטיבות זה מצב שכיח: איטום נקודתי שנראה תקין בקיץ קורס בחורף הראשון. מכאן החשיבות של תיעוד כל סבב תיקון, עם תאריך.
קבלנים נוהגים לומר שבחורף אי אפשר לתקן כי יורד גשם, ובקיץ אי אפשר לבדוק אם התיקון הצליח כי אין גשם, וכך נמשך הזמן. אבל בישראל ימי הגשם מעטים, ואפשר בהחלט לתקן גם בחורף. ואת התיקון בודקים בבדיקת המטרה או בבדיקת הצפה, לפי העניין, ולא בהמתנה לגשם. לבדיקות האלה יש תקן ישראלי, ת"י 1476 (חלקים 1 ו-2), ואפשר ורצוי לפעול לפיו.
תיקון בפועל או פיצוי?
ברטיבות מבקשים לרוב תיקון בפועל, אבל בפיקוח, כדי שהמחלוקת לא תחזור בחורף הבא. בתיק שייצגנו בפרויקט תמ"א 38 נקבע בפסק דין בהסכמה שהיזם יתקן לפי חוות הדעת בפיקוח מומחה שמונה על ידי בית המשפט, שהאחריות לתיקון תימשך לפחות שלושה חורפים מאישור המומחה, ושישולם פיצוי של 20,000 ₪. הפרטים במאמר ליקויי בנייה בדירה מפרויקט תמ"א 38.
כשהקבלן כבר ניסה ונכשל, או כשהאמון נפגע, פיצוי כספי מאפשר לבחור קבלן אחר ולפקח עליו. על השיקולים: תיקון או פיצוי כספי.
ככלל, כשמקור הנזילה אינו ברור, או כשהתיקון מחייב עבודות בדירות אחרות או ברכוש המשותף, עדיף לתבוע תיקון בפועל ולא פיצוי. בכסף של הפיצוי יהיה קשה לבצע את התיקון, ולא בטוח שהוא יכסה את הנזק. וכשהתיקון עובר דרך דירה של שכן, לא תרצו לפתוח איתו בסכסוך, וגם אם הוא נחמד והכול מסתדר, לא תרצו לקחת אחריות על הדירה שלו.
ומה עם רטיבות בדירה יד שנייה?
בדירה יד שנייה לא חל חוק המכר (דירות), ואין תקופות בדק. השאלה היא מה ידע המוכר ומה גילה לקונה, ומה נקבע בחוזה. על כך במאמר המוכר הסתיר רטיבות בדירה באתר dira-law.
על הכותב
עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.
הבהרה. אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לפי העובדות והמסמכים שלו.
שאלות ותשובות
האם רטיבות היא ליקוי בנייה גם אם הקבלן טוען לעיבוי?
כמה זמן יש להודיע לקבלן על רטיבות?
רטיבות שלא ניתן היה לגלות במסירה טעונה הודעה בתוך זמן סביר מהגילוי. ליקוי שניתן היה לגלות במסירה, בתוך שנה ממנה. עדיף להודיע בכתב מיד.
הקבלן תיקן והרטיבות חזרה. מה עכשיו?
אם הרטיבות חזרה אחרי תיקון אחד או יותר, בתוך שנתיים מההודעה, החוק מאפשר לתקן בעצמכם על חשבון הקבלן. לפני שעושים זאת כדאי לתעד, לקבל חוות דעת ולהתייעץ, כדי שההוצאה תוכר.
עוד בתחום ליטיגציה
צריכים עורך דין או נוטריון?
שיחת ייעוץ ראשונית קצרה, כדי להבין אם ואיך נוכל לעזור.