חוות דעת מהנדס בליקויי בנייה: מה צריך להיות בה, ומתי מזמינים

מתי מזמינים חוות דעת?

• לפני תום תקופת הבדק של פריט מהותי. בתקופת האחריות נטל ההוכחה עובר לקונה, וחוות דעת שנעשתה בזמן הבדק שווה הרבה (על התקופות: מחשבון תקופות הבדק והאחריות).
• כשהקבלן דוחה את הדרישה או טוען שהליקוי נגרם בגלל השימוש בדירה.
• כשהליקוי חוזר אחרי תיקון, כדי לתעד את הכשל לפני תיקון עצמאי על חשבון הקבלן.
• לפני תביעה. בתביעה בעניין שאינו רפואי, מותר לצרף חוות דעת מומחה לכתב התביעה (תקנה 15(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי), וכך נבנה התיק מההתחלה.

מה צריך להופיע בחוות הדעת?

• פרטי המומחה, השכלתו וניסיונו, ומועד הביקור בדירה.
• שיטת הבדיקה והמכשירים: מד לחות, מצלמה תרמית, בדיקת הצפה, מדידות, ולפי הצורך בדיקה הרסנית.
• לכל ליקוי בנפרד: תיאור, מיקום, צילום, והדרישה שהופרה: המפרט, התוכניות, תקן רשמי או תקנות הבנייה.
• המקור של הליקוי: תכנון, עבודה או חומרים. בתקופת האחריות זה בדיוק מה שהקונה צריך להוכיח.
• שיטת תיקון מפורטת, ולא רק "יש לתקן".
• כתב כמויות ועלות לכל סעיף, ובסוף סיכום, מע"מ ופיקוח הנדסי.

חוות דעת שמוגשת לבית המשפט נערכת לפי סעיף 24 לפקודת הראיות, ומצורפת לה רשימת האסמכתאות שהמומחה מסתמך עליהן (תקנה 87(ז) לתקנות סדר הדין האזרחי).

הטעויות השכיחות

• "יש לתקן" בלי שיטה ובלי עלות. בית המשפט לא יכול לפסוק סכום שלא הוכח.
• מחירים בלי מקור, או בלי הבחנה בין עבודה לחומרים.
• ערבוב בין ליקוי לבין עניין של טעם, שמחליש את כל חוות הדעת בעיני המומחה מטעם בית המשפט.
• חוסר התייחסות למפרט ולחוזה. סטייה מהמפרט היא אי התאמה גם כשהביצוע עומד בתקן (סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות)).
• בדיקה אחת בקיץ לליקוי רטיבות שמתגלה רק בחורף.

מומחה מטעם בית המשפט

בתיקי ליקויי בנייה, כשיש פער בין חוות הדעת של הצדדים, וזה שכיח מאוד, בית המשפט רשאי למנות מומחה מטעמו (תקנה 88 לתקנות סדר הדין האזרחי). המומחה בודק את הדירה, ובדרך כלל חוות הדעת שלו היא שמכריעה. לכן חשוב לדעת שני דברים:

• כשהמומחה מטעם בית המשפט מתמנה בהסכמת הצדדים, רואים בכך, אלא אם בית המשפט הורה אחרת, הסכמה לכך שחוות הדעת של הצדדים שהוגשו קודם לכן לא יתקבלו כראיה (תקנה 88(ד)).
• לפני הביקור של המומחה מכינים את הדירה ואת התיעוד, ומגישים לו שאלות הבהרה כשצריך. הליקויים שהוא לא ראה, או לא הבין, לא ייכנסו לחוות הדעת.

למה עורך דין שמבין בהנדסה

התיק נקבע לעתים קרובות בפרטים הטכניים: האם הסדק הוא ברכיב נושא, מאיפה מגיעה הרטיבות, ומה שיטת התיקון הנכונה. כשעורך הדין מבין את השפה ההנדסית, הוא יכול לבחון את חוות הדעת לפני שהיא מוגשת, לנסח שאלות הבהרה מדויקות למומחה, ולחקור מומחה של הצד השני על הנקודות החלשות.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.