תיקון או פיצוי כספי בליקויי בנייה: מתי הקבלן מאבד את זכות התיקון

הכלל: קודם הזדמנות לתקן

התגלה ליקוי שניתן לתקנו, על הקונה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, ועל הקבלן לתקן בתוך זמן סביר. קפיצה ישירה לתביעה כספית, בלי לאפשר תיקון, היא טעות שעלולה לעלות בהוצאות ובהפחתת הפיצוי.

הזדמנות נאותה פירושה הודעה בכתב, פירוט הליקויים, ונכונות לתאם מועד לביצוע. לא כל דחייה של הקבלן מאריכה את הזכות שלו. הוא חייב לתקן בתוך זמן סביר.

שני המצבים שבהם מותר לתקן על חשבון הקבלן

1. הליקוי חזר. אי ההתאמה חזרה והתגלתה אחרי שהקבלן תיקן אותה פעם אחת או יותר, במשך שנתיים שתחילתן במועד ההודעה של הקונה.
2. תיקון דחוף שלא בוצע. התיקון דחוף, והקבלן לא ביצע אותו בתוך זמן סביר ממועד ההודעה. למשל נזילה פעילה, או ליקוי שמסכן את הבטיחות.

בשני המצבים הקונה רשאי לתקן, והקבלן יישא בהוצאות התיקון. כדי שההוצאה תוכר, מתעדים את הליקוי לפני התיקון, מקבלים חוות דעת והצעות מחיר, ושומרים חשבוניות.

מתי פיצוי כספי עדיף על תיקון

• כשהקבלן כבר ניסה ונכשל, והאמון ביכולת שלו לתקן נפגע.
• כשהיקף הליקויים גדול, וקבלן אחר, בפיקוח, יעשה עבודה טובה יותר.
• ברכוש המשותף, כשהנציגות רוצה לבחור קבלן ולנהל את העבודה בעצמה.
• כשהקבלן במצב כלכלי קשה, והסיכוי שיבצע תיקון יסודי נמוך.

שתי דוגמאות מתיקים שייצגנו, אחת לכל כיוון. בתיק של נציגות שלושה בניינים ברחובות, כ-100 רוכשים, הסתיים ההליך בפשרה שבה החברה היזמית שילמה 2,978,750 ₪ והנציגות ביצעה את התיקונים בעצמה (לפרטי התיק). בתיק רטיבות בפרויקט תמ"א 38 נבחר דווקא תיקון בפועל, בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט ועם אחריות של שלושה חורפים, לצד פיצוי של 20,000 ₪ (לפרטי התיק).

ממה מורכב פיצוי כספי?

• עלות התיקון לפי חוות הדעת, כולל מע"מ, כי הקונה ישלם אותו בפועל.
• פיקוח הנדסי על ביצוע התיקון.
• עוגמת נפש, לפי היקף הליקויים, משכם והשפעתם על החיים בדירה.
• ירידת ערך, כשנשאר פגם שלא ניתן לתקן במלואו.
• הוצאות נלוות, כמו דיור חלופי בזמן תיקון נרחב, והוצאות המומחים.

כל רכיב צריך הוכחה: חוות דעת, הצעות מחיר וקבלות. רכיב שלא הוכח לא ייפסק.

כתב ויתור ו"אישור סיום תיקונים"

קבלנים מבקשים לא פעם לחתום על אישור שהתיקונים הושלמו, או על כתב ויתור כנגד תיקון או תשלום. לפי סעיף 7א(א) לחוק אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. ובכל זאת, חתימה כזאת יכולה לסבך את ההוכחה בהמשך. לפני חתימה, בודקים מה בדיוק תוקן, ומה נשאר פתוח.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.