מכתב לקבלן על ליקויי בנייה: מה לכתוב, ומחולל מכתב

מחולל מכתב הודעה לקבלן

למה דווקא בכתב?

החוק אינו קובע צורה להודעה, אבל במחלוקת צריך להוכיח מתי נמסרה ומה נאמר בה. הודעה בעל פה לנציג באתר, או שיחה עם מנהל העבודה, אינן הודעה שאפשר להוכיח אותה שנתיים אחר כך. מכתב מתוארך, עם פירוט הליקויים, פותר את הבעיה.

להודעה יש תפקיד נוסף: לפי סעיף 4ב(ב), השנתיים שבהן נבחן אם ליקוי חזר אחרי תיקון נספרות ממועד ההודעה. בלי מועד הודעה מתועד, קשה להפעיל את הזכות לתקן על חשבון הקבלן.

מה צריך להופיע בהודעה?

• פרטי הקונה והדירה, ומועד המסירה.
• רשימת הליקויים: מה, איפה, ומתי התגלה כל אחד. כמה שיותר ספציפי.
• תמונות, כנספח או כקישור.
• בקשה לתאם מועד לתיקון, כדי לתת לקבלן את ההזדמנות הנאותה לתקן שהחוק דורש (סעיף 4ב(א)).
• פרטי קשר לתיאום, ושמירת הזכויות.

למי שולחים, ואיך

לחברה שמכרה לכם את הדירה, כלומר למוכר שבחוזה, גם אם הבנייה בוצעה על ידי קבלן אחר. בדקו בחוזה לאיזו כתובת יש לשלוח הודעות. שלחו בדרך שמשאירה הוכחה: דואר רשום, או דוא"ל לכתובת שבחוזה עם אישור קבלה, ושמרו עותק.

מה קורה אחרי המכתב

• מאפשרים לקבלן להגיע ולתקן, ומתעדים כל ביקור: מועד, מה נעשה, ומה נשאר.
• לא חותמים על "סיום תיקונים" או על כתב ויתור בלי לבדוק. לפי סעיף 7א(א) לחוק אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, אבל חתימה על אישור כזה עלולה לסבך את ההוכחה בהמשך.
• אם הקבלן לא מגיב, או שהליקוי חוזר, זה הזמן לחוות דעת של מהנדס ולמכתב התראה מעורך דין לפני תביעה. על כך במאמר מכתב התראה לפני תביעה.

מתי עדיף שהמכתב ייצא מעורך דין?

כשהליקויים רבים או מהותיים, כשתקופת הבדק של פריט חשוב עומדת להסתיים, כשהקבלן כבר דחה את הדרישה, או כשהנציגות פועלת בשם כל הבניין. במצבים כאלה המכתב הוא חלק מבניית התיק, ושווה לנסח אותו יחד עם חוות הדעת.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.