הדירה קטנה מהמובטח או שונה מהמפרט: מה הדין

מה הקבלן חייב למסור לפני החתימה?

לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), המוכר מצרף לחוזה מפרט, וכן הוראות תחזוקה ושימוש. לפי סעיף 4 לחוק, דירה השונה מן האמור במפרט היא אי התאמה. סעיף 5 לחוק מוסיף: מוכר שלא מסר מפרט כנדרש ייחשב כמי שהתחייב למסור דירה שכל מה שהיה צריך לפרט בה הוא באיכות גבוהה.

צו מכר דירות (טופס של מפרט) קובע מה המפרט כולל, ובין השאר תוכנית של הדירה בקנה מידה שלא יקטן מ-1:100. תיקון לצו משנת 2008 מחייב לציין במפרט את שטח הדירה במ"ר ואת אופן החישוב, וכן את שטח המוצמדים, כמו חניה ומרפסת. כך תואר בת"א (שלום ת"א) 59528-12-17 ששון נ' נ.ט. החברה הישראלית להשבחת מבנים (2022).

ברוטו או נטו: מה ההבדל?

"שטח ברוטו" כולל לרוב גם חלק יחסי ברכוש המשותף, כמו חדר המדרגות ופיר המעלית. בע"א 6025/92 צמיתות נ' חרושת חימר קבע בית המשפט העליון שאדם שאינו מענף הבנייה לא יעלה על דעתו שהשטח של דירתו כולל חלקים בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן קבלן שמשווק לציבור לא יכול להשתמש במונח בלי להסביר אותו.

בע"א 8949/07 הביע בית המשפט העליון מורת רוח מהנוהג להציג שטח ברוטו, גם כשצורפה לחוזה תוכנית שממנה אפשר לחשב את השטח. השופט רובינשטיין קרא לקבלנים לכתוב לקונה בעברית פשוטה מה כלול בשטח ומה לא.

מתי הפרוספקט מחייב ומתי התוכנית שבחוזה?

הפסיקה עברה כמה שלבים, וכדאי להכיר אותם:

• צמיתות (ע"א 6025/92): הפרוספקט היה המסמך היחיד שבו צוין השטח, ולכן הוא מחייב.
• שטרית (ע"א 9085/00), מלכה (ע"א 8913/02), אוחנה (ע"א 10944/02) וסגל (ע"א 5602/03): כשצורפה לחוזה תוכנית שממנה הקונה הסביר יכול לחשב את השטח בחישוב פשוט, התוכנית גוברת על הפרוספקט.
• בסט (ע"א 7298/00): מהתשריט שהוצג לקונים לא היה אפשר לחלץ את מידות הדירה, ולכן חזרה הלכת צמיתות.
• אחים עזרא (ע"א 8949/07): לחוזה צורפה תוכנית קומה עם מידות חדרים, אבל אי אפשר היה לחשב ממנה בקלות את שטח הדירה, ולכן הפרוספקט חייב.

השורה התחתונה: לא די שהקבלן צירף תוכנית. השאלה היא אם קונה רגיל יכול היה ללמוד ממנה בקלות, בזמן החתימה, מה שטח הדירה שהוא קונה.

"ראיתם את הדירה לפני שקניתם"

קבלנים טוענים לפעמים שהקונה ראה את הדירה ולכן ידע מה גודלה. בע"א 8949/07 נדחתה הטענה. בית המשפט הפנה לע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין נ' בני יעקב נדל"ן, שבו נקבע שקונה שראה דירה ולא מדד אותה אינו מוותר על טענה ששטחה קטן מהמובטח.

סטייה מהמפרט שאינה בשטח

אותם עקרונות חלים על רכיבים אחרים. בע"א 8949/07 חויב הקבלן לפצות על גנרטור למעלית שלא סופק. ההיתר יחד חדר לגנרטור, והמפרט תיאר בניין בן תשע קומות. בית המשפט קבע שקבלן שאינו מתכוון לספק גנרטור, אף שהתחייב לבנות חדר עבורו, צריך לומר זאת במפורש.

באותו פסק דין נקבע גם שהקבלן לא היה רשאי להפוך חדר גז שהתפנה למחסן ולהוציא אותו מהרכוש המשותף. הסכמה של הרוכשים להוצאת חלק מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית (דנ"א 2415/01 פליצ'ה נ' סופיוב; ע"א 3902/98 מיאב נ' סטולר).

האם 2% בשטח הכולל מכשירים חדר אחד קטן מהמובטח?

לא בהכרח. כלל ה-2% שבטופס המפרט עוסק בהפרש בין השטח שבמפרט לבין השטח בפועל, ובפסיקה הוא הוחל גם על חדר בודד. בת"א (שלום חיפה) 21483-06-14 גרשקוביץ נ' נאות חן הגורן (2017) נדחתה טענה על מידות חדר, משום שהסטייה בשטח החדר עצמו הייתה בתוך 2%, ולפי המומחה לא פגעה בשימוש תקין ונוח בחדר.

המצב שונה כשחדר אחד קטן במידה ניכרת, וחדר אחר גדול ממה שבתוכנית "מפצה" עליו, כך שהשטח הכולל נשאר בתוך המגבלה. בת"א (שלום חיפה) 8584-11-18 זאובר נ' רקפות בגבעה (2020) נמצא שחדר האמבטיה קטן בכ-0.6 מ"ר מתכנית המכר, יותר מעשירית משטחו, אף שעמד בשטח המינימלי שבתקנות התכנון והבנייה. בית המשפט ציין, למעלה מן הצורך, שראוי לפסוק פיצוי על אי התאמה בין החדר בפועל לבין תכנית המכר בלי קשר לשטח הדירה הכולל, גם אם ההקטנה "מתוגמלת" בחדר אחר. ההיגיון פשוט: דירה אינה רק סכום של מטרים. חדר רחצה צר, או חדר שינה שאין בו מקום לרהיט שתוכנן לו, פוגעים בשימוש גם כשסך המטרים נשמר.

מאותו פסק דין עולה גם הלקח המעשי. הפיצוי לא נפסק שם, כי הנזק לא הוכח בחוות דעת של שמאי. מי שטוען שחדר קטן מהמובטח צריך מדידה מסודרת של כל חדר מול תכנית המכר, וחוות דעת שמאית על הפגיעה בשווי או בשימוש.

איך מחושב הפיצוי?

הפיצוי על שטח חסר הוא בדרך כלל ירידת ערך: ההפרש בין שווי הדירה שהובטחה לשווי הדירה שנמסרה. לכן נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין, ולא רק של מהנדס. בע"א 8949/07 מינה בית המשפט מומחה שהוא גם מהנדס וגם שמאי, והוא בדק גם את הליקויים וגם את ירידת הערך.

על שאר רכיבי הפיצוי ראו את המאמר כמה פיצוי מקבלים בתביעת ליקויי בנייה.

מה עושים לפני המסירה ואחריה?

• לשמור את הפרוספקט, המודעות וכל חומר שיווקי שקיבלתם, גם אחרי החתימה.
• לבדוק בזמן החתימה אם התוכנית שבחוזה מציינת את שטח הדירה נטו.
• לבקש מדידה של מודד מוסמך או שמאי סמוך למסירה, כשיש חשש לפער.
• לשלוח לקבלן הודעה בכתב על כל סטייה, לפי המועדים שבחוק המכר (דירות).

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.