התיישנות בתביעת ליקויי בנייה: עד מתי אפשר לתבוע את הקבלן

מה ההבדל בין תקופת הבדק לבין ההתיישנות?

תקופת הבדק ותקופת האחריות קבועות בסעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ובתוספת לחוק. לאי התאמה יסודית קובע סעיף 4(א)(4) תקופת בדק ארוכה במיוחד, של 20 שנה מהעמדת הדירה לרשות הקונה. הן קובעות על אילו ליקויים הקבלן אחראי, ומי צריך להוכיח מה. ההתיישנות קובעת דבר אחר: עד מתי אפשר להגיש לבית המשפט תביעה על זכות שכבר קמה.

ליקוי שהתגלה בתוך תקופת הבדק ולא תוקן אינו נעלם בסוף התקופה. אבל גם אינו פתוח לתביעה לנצח. את התקופות לכל סוג ליקוי אפשר לחשב במחשבון תקופות הבדק והאחריות שבאתר.

מאיזה יום מתחילים לספור שבע שנים?

לפי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, התקופה מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה. ברע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (2.4.2008) נקבע שבתביעת אי התאמה נגד מוכר דירה, נקודת המוצא היא מועד המסירה. עוד הודגש שם שחובת ההודעה לקבלן על אי ההתאמה היא דרישה מהותית. בית המשפט הבהיר שאין נקודת השקה בין מרוץ ההתיישנות לבין חובת ההודעה: גם מי שהודיע לקבלן בזמן עלול להיתקל בהתיישנות אם לא תבע תוך שבע שנים, ומי שתבע בזמן עלול להיכשל אם לא הודיע.

המשמעות המעשית: מי שקיבל דירה לפני כחמש או שש שנים, והליקויים בה עדיין לא תוקנו, צריך לבדוק את מצבו עכשיו, ולא להמשיך עוד שנה בהתכתבות עם הקבלן.

ומה אם הליקוי התגלה רק אחרי כמה שנים?

סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע: כשהעובדות שמהוות את העילה נעלמו מהתובע מסיבות שלא היו תלויות בו, ושלא יכול היה למנוע אותן בזהירות סבירה, ההתיישנות מתחילה ביום שבו נודעו לו. דוגמה טיפוסית היא כשל באיטום בתוך הקיר או מתחת לריצוף, שמתגלה רק אחרי חורף גשום במיוחד.

ההגנה הזאת אינה אוטומטית. בית המשפט בודק אם רוכש סביר היה מגלה את הליקוי קודם, למשל אם היו כתמי רטיבות שלא טופלו. ברע"א 830/06 גלמן ציין בית המשפט העליון שבליקויים נסתרים תיתכן קרבה בין המועד שבו הקונה חייב להודיע לקבלן לבין תחילת מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 8.

בתביעה שעילתה בנזיקין, למשל נגד מהנדס או קבלן מבצע שאינו המוכר, חל סעיף 89 לפקודת הנזיקין: כשהנזק לא התגלה ביום שאירע, ההתיישנות מתחילה ביום הגילוי, ובלבד שלא עברו עשר שנים מיום שאירע.

האם מכתב לקבלן או משא ומתן עוצרים את המרוץ?

ככלל לא. מכתב התראה ופגישות אינם עוצרים את מרוץ ההתיישנות. מה שעוצר אותו הוא הגשת תביעה.

חריג חשוב הוא הודאה. לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, כשהנתבע הודה בקיום הזכות, בכתב או בפני בית משפט, תקופת ההתיישנות מתחילה מחדש מיום ההודאה. הסעיף מוסיף שמעשה שיש בו ביצוע של חלק מהזכות דינו כהודאה. לכן גם תיקון שביצע הקבלן עשוי, בנסיבות מסוימות, להתחיל את המרוץ מחדש. אם תיקונים שביצע הקבלן או מכתב שלו עולים כדי הודאה, זו שאלה שתלויה בנסיבות. כך, בת"א (שלום פתח תקווה) 27117-09-16 דאיה נ' אלון כרמלי השקעות (2021) ראה בית המשפט בתיקונים שביצע הקבלן אחרי מכתב דרישה הודאה שדחתה את מרוץ ההתיישנות. לעומת זאת, בת"א (שלום חדרה) 21253-05-12 תבור נ' לי רן ייזום והשקעות (2017) נקבע שעבודות שביצע הקבלן לאורך השנים אינן הודאה, והתביעה נדחתה מחמת התיישנות. הנטל להוכיח הודאה מוטל על התובע.

המכתב לקבלן נדרש בכל זאת. בלי הודעה במועד, הקונה עלול לאבד את הזכות להסתמך על אי ההתאמה (סעיף 4א לחוק המכר (דירות)). לניסוח המכתב יש באתר מחולל מכתב לקבלן.

האם הכללים שונים בליקויים ברכוש המשותף?

תקופת ההתיישנות זהה. ההבדל הוא במי שתובע. נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע על ליקויים ברכוש המשותף, כפי שנקבע ברע"א 1025/17 נאות מזרחי נ' נציגות מנדל זינגר 23 (27.6.2017). בבניין חדש לוקח זמן עד שנבחרת נציגות ומתארגנת, והזמן הזה נספר. ראו גם את המאמר על תביעת נציגות בגין ליקויים ברכוש המשותף.

מה כדאי לעשות כבר עכשיו?

• לרשום את תאריך המסירה המדויק, לפי פרוטוקול המסירה.
• לשמור כל מכתב לקבלן וכל תשובה שלו, עם התאריכים.
• לצלם כל ליקוי ביום שהתגלה, כדי שאפשר יהיה להוכיח מתי התגלה.
• אם עברו יותר מחמש שנים מהמסירה, לבדוק את התיק עם עורך דין לפני שממשיכים במשא ומתן.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.