תלונה לרשם הקבלנים: המדריך המלא לרוכשי דירות

מה מקור הסמכות של רשם הקבלנים?

רשם הקבלנים הוא אגף בכיר במשרד הבינוי והשיכון. הוא מנהל את פנקס הקבלנים, ורק קבלן הרשום בפנקס רשאי לבצע עבודות הנדסה בנאיות. הסמכות המשמעתית שלו קבועה בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969.

• סעיף 8(א)(3): קבלן ש"נהג דרך קבע בניגוד לנוהג המקובל במקצועו" אינו זכאי להיות רשום.
• סעיף 8א: כשהחומרה אינה מצדיקה ביטול רישום, הרשם רשאי להטיל אמצעי משמעת.
• סעיף 7(ב): הרשם מפעיל את סמכויותיו רק אחרי התייעצות בוועדה מייעצת שמינה השר. קבלנים רשומים אינם חברים בה.

את "הנוהג המקובל" מגדירה תקנה 2 לתקנות רישום קבלנים (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), התשמ"ט-1988. שלוש פסקאות בה רלוונטיות במיוחד לרוכשי דירות:

• פסקה (2): קבלן אינו מפר חוזי מכר.
• פסקה (6): קבלן מבצע את העבודות ברמה ובטיב התואמים את התחייבויותיו החוזיות ואת הדרישות המקצועיות של הענף.
• פסקה (10): קבלן עונה לכל פנייה בכתב המופנית אליו.

על מה אפשר להתלונן?

לפי דף השירות של משרד הבינוי והשיכון, אפשר להתלונן בשני סוגי עניינים:

• ליקויי בנייה בתקופת הבדק: עבודות לקויות שביצע קבלן רשום בתקופת הבדק לפי חוק המכר (דירות), לפי תקופת הבדק שבחוזה, או לפי פסק דין חלוט. למשל רטיבות, סדקים, ריצוף ואי השלמת עבודות.
• הפרת חוזה המכר בפועל: למשל איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו, או אי ביצוע של מה שהובטח במפרט הטכני.

במה הרשם לא יטפל?

• קבלן שאינו רשום בפנקס. לפני ההגשה בודקים בפנקס הקבלנים באתר המשרד מי הקבלן הרשום.
• עניין שנדון בבית משפט. כשתביעה באותו עניין תלויה ועומדת, הרשם לא יטפל בתלונה.
• פיצוי כספי ומחלוקות כספיות. לפי דף השירות, הטיפול בתלונה "אינו הליך של בוררות", והרשם לא מכריע בסכסוך בין הצדדים לחוזה.
• כפיית תיקון. לרשם אין סמכות להורות לקבלן לתקן או לפסוק לנפגע סעד כספי (דוח מבקר המדינה 68ג, 2018).
• שינויים שעשה הקונה. לפי הנחיות הטיפול בתלונות, אם הוכח שהקונה ביצע בנכס עבודות או שינויים אחרי קבלת החזקה, שעשויים להשפיע על הליקוי, התלונה לא תועבר לוועדה המייעצת.

החברה שמכרה לי את הדירה אינה קבלן רשום. על מי מתלוננים?

חברות רבות שמוכרות דירות, וביניהן גם חלק מהחברות הגדולות בענף, הן חברות יזמיות בלבד, שאינן רשומות בפנקס הקבלנים. את עבודות הבנייה מבצע עבורן קבלן מבצע (קבלן משנה), שהוא הקבלן הרשום.

במקרה כזה אי אפשר להגיש תלונה לרשם נגד החברה המוכרת עצמה, כי היא אינה קבלן רשום והרשם אינו מוסמך לגביה. אפשר להגיש תלונה נגד הקבלן המבצע הרשום, שביצע את העבודות. את שם הקבלן המבצע מוצאים בשלט באתר הבנייה, בהיתר הבנייה או במפרט, ואת רישומו בודקים בפנקס הקבלנים.

כדאי לשים לב להבחנה: תלונה נגד הקבלן המבצע מתאימה לליקויים בטיב העבודה (תקנה 2(6)). הפרות של חוזה המכר עצמו, כמו איחור במסירה או אי רישום בטאבו, הן התחייבויות של החברה המוכרת. כשהמוכרת אינה קבלן רשומה, את אלה אפשר לברר רק בהליך אזרחי מולה.

אם אין פיצוי, למה בכל זאת להתלונן?

• השפעה מעשית: לפי מה שמסרה רכזת התלונות למבקר המדינה, קבלנים מתקנים בדרך כלל את הליקויים כדי להימנע מאמצעי משמעת.
• רישום בתיק הקבלן: בבירור תלונה הוועדה שוקלת גם תלונות קודמות נגד הקבלן. תלונה שלא הובילה לסנקציה נשארת בתיקו.
• בדיקה בשטח: בתלונה הנדסית הרשם יכול לשלוח מהנדס בודק מטעמו.
• אין אגרה: הגשת התלונה עצמה ניתנת ללא תשלום.

איך מגישים תלונה לרשם הקבלנים? ארבעה שלבים

שלב 1: פנייה בכתב לקבלן

פונים לקבלן בכתב ודורשים לתקן את הליקויים או את ההפרות. רק אם הקבלן לא טיפל בפנייה או לא השיב, פונים לרשם. אותו מכתב משמש גם כהודעה לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), ושומר על הזכויות בתביעה עתידית. אפשר להיעזר במחולל המכתב לקבלן.

שלב 2: הגשת התלונה בטופס המקוון

התלונה מוגשת בטופס המקוון "הגשת תלונה על קבלן" באתר gov.il. לפי ההנחיות, תלונה שלא הוגשה בטופס מוחזרת למתלונן. אפשר לצרף קבצים בפורמטים PDF, TIF, JPEG ו-PNG בלבד. תלונה על הרכוש המשותף מומלץ להגיש באמצעות הנציגות (ועד הבית).

שלב 3: הבירור מול הקבלן

• תגובת הקבלן: הרשם שולח את התלונה לקבלן בדואר רשום, והקבלן נדרש להגיב בתוך 14 ימים.
• ועדת התלונות: הוועדה מתכנסת פעם בשבוע ובוחנת את התלונה ואת התגובה. כשאין הפרה, או שמדובר בהפרה קלה, התלונה נגנזת.
• מהנדס בודק: בתלונה הנדסית התיק יכול לעבור למהנדס בודק. הוא מבקר בנכס אחרי הודעה לשני הצדדים, ומסווג כל ליקוי כחמור, בינוני או קל.
• התייחסות לממצאים: כשעולה חשד להפרה, הקבלן מקבל 14 ימים להתייחס לממצאים.
• קבלן שמתעלם: נשלחת לו תזכורת. אם גם אחריה אינו מגיב, נרשמת "התראה" בתיקו, ואם לא פעל בתוך 30 יום נוספים, רישומו בפנקס מבוטל.

שלב 4: הוועדה המייעצת והחלטת הרשם

במקרים המתאימים התיק עובר לוועדה המייעצת. הקבלן מוזמן להשמיע את טענותיו, והוועדה ממליצה לרשם, שמחליט. ההחלטה נמסרת לקבלן ולמתלונן. בין השיקולים:

• חומרת ההפרות ומספרן;
• תלונות קודמות נגד הקבלן;
• היקף הליקוי ביחס להיקף הבנייה;
• האופן שבו הקבלן התייחס לתלונה;
• צעדים שנקט למניעת הישנות.

השלבים מתוארים לפי הנחיות הטיפול בתלונות שפרסם משרד הבינוי והשיכון במענה לבקשת חופש מידע, ולפי דוח מבקר המדינה.

אילו אמצעי משמעת יכול הרשם להטיל?

לפי סעיף 8א לחוק, כשהרשם סבור שהחומרה אינה מצדיקה ביטול רישום, הוא רשאי לנקוט אחד או יותר מאלה:

• התראה.
• נזיפה.
• קנס: עד 30,000 ₪ לפי תקנות שיעור קנס. הסכום צמוד למדד, ומתעדכן מדי שנה בהודעה ברשומות.
• התליית הרישום בפנקס לתקופה שהרשם קובע. ההתליה יכולה להיות על תנאי, לתקופת תנאי של שנה עד שלוש שנים.

כשהחומרה מצדיקה זאת, הרישום מבוטל (סעיף 8(א)(3)). מי שרישומו בוטל מטעם זה אינו רשאי לבקש רישום מחדש לפני שחלפו שלוש שנים (סעיף 8(ב1)).

דוגמה מהחלטה שפורסמה: בהחלטת הרשם מ-26.1.2020 בעניין ד. חייק חברה לבניין בע"מ הוטלו התליית רישום לשנה על תנאי וקנס של 39,000 ₪, בשל הפרת תקנה 2(6) בנושא בטיחות באתרי עבודה. העילה שם לא הייתה ליקויי בנייה בדירה, אבל ההחלטה ממחישה את סוג הסנקציות.

אפשר לערור על החלטת הרשם?

כן. "אדם הרואה עצמו נפגע" מהחלטת הרשם לפי סעיפים 7, 8 או 8א רשאי לערור לפני ועדת ערר (סעיף 9). בראש הוועדה יושב שופט מחוזי בדימוס (סעיף 10). על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים (סעיף 11(ג)). בהחלטה שפורסמה צוין מועד של 30 יום להגשת ערר לוועדת הערר.

אילו מסמכים מצרפים לתלונה?

• חוזה המכר והמפרט הטכני, ואם אפשר גם תוכנית הבנייה.
• פרוטוקול המסירה.
• חוות דעת מהנדס, בתלונה הנדסית.
• תמונות מתוארכות של הליקויים.
• העתקי ההתכתבות עם הקבלן, ובכללם המכתב משלב 1 ואישור המשלוח.
• פסק דין, אם יש.

כמה זמן זה לוקח, וכמה זה עולה?

• עלות: הגשת התלונה עצמה ללא תשלום. עם זאת, תלונה טובה נשענת בדרך כלל על חוות דעת מהנדס ועל ניסוח משפטי מדויק, ולשניהם יש עלות, בדומה להכנה לתביעה.
• מועדים: לא נקבע מועד מחייב לסיום הבירור. בהנחיות יש שלבים של 14 ימים לתגובת הקבלן, ושל 30 יום בשלב ההתראה.
• מעקב: מצב הטיפול נמסר ב-SMS. המענה הטלפוני של הרשם (02-5847847) ניתן בימי ראשון בין 9:00 ל-11:00, בנושאים כלליים בלבד.

תלונה לרשם או תביעה: מה מתאים לכם?

• תלונה לפני תביעה מתאימה כשרוצים לדחוף את הקבלן לתקן בלי הליך משפטי, וכשיש עוד זמן עד ההתיישנות.
• תביעה מתאימה כשהליקויים גדולים, כשתיקונים קודמים נכשלו או כשהמועדים קרבים. ראו תיקון או פיצוי.
• הסדר הפעולות חשוב: לפי ההנחיות, "לא תטופל תלונה כנגד קבלן כאשר מתנהל הליך משפטי באותו עניין". הנוסח אינו מבחין בין תביעה שהוגשה לפני התלונה לבין תביעה שהוגשה אחריה. לכן הגשת תביעה באותו עניין בזמן שהתלונה בבירור צפויה להפסיק את הטיפול בה, כל עוד ההליך המשפטי מתנהל. ההנחיות אינן קובעות שהתלונה מבוטלת: אחרי פסק דין חלוט אפשר לפנות שוב, והתלונה תטופל לפי הנוהל. תביעה בעניין אחר אינה מונעת את הטיפול.
• פסק דין שלא קוים: אחרי פסק דין חלוט אפשר לפנות שוב לרשם, למשל כשהקבלן לא מתקן לפיו.

מתי כדאי להיעזר בעורך דין?

משרד הבינוי והשיכון עצמו ממליץ להיעזר באיש מקצוע בניסוח התלונה: מהנדס בתלונה טכנית, ומשפטן בתלונה על הפרת הסכם. עורך דין עוזר גם להחליט אם להתלונן, לתבוע או לשלב בין השניים, בלי לפגוע במועדים. אפשר לשלוח את החוזה ואת פרוטוקול המסירה לבדיקה.

מקורות

• חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969: סעיפים 7, 8, 8א, 9, 10 ו-11 (כולל תיקון מס' 8, התשפ"ה).
• תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), התשמ"ט-1988: תקנה 2.
• תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (שיעור קנס), התשמ"ח-1987.
• gov.il: הגשת תלונה על קבלן (עודכן 1.9.2026).
• gov.il: אגף בכיר רשם הקבלנים.
• הנחיות הטיפול בתלונות הדיירים ברשם הקבלנים (פורסמו במענה לבקשת חופש מידע).
• החלטת רשם הקבלנים בעניין ד. חייק חברה לבניין בע"מ, 26.1.2020.
• מבקר המדינה, דוח שנתי 68ג (2018), "רישום קבלנים", עמ' 446-447: בשנים 2014-2016 הוגשו לרשם 105 תלונות, וכ-30% מהן עסקו ברטיבות ובאיטום.

המקורות נבדקו ב-26.10.2026.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.