בנייה והרחבה בבית שלא נרשם כבית משותף: מה קבעה המפקחת

מה קרה בתיק?

בית שכולל שש דירות בבנימינה על מגרש גדול וטרם נרשם כבית משותף. כל צד החזיק מחצית החלקה לפי תשריט חלוקה. הלקוח שלנו בנה ומכר דירות בחלק שלו. השכנים טענו שהוא חרג מההיתר ומההסכמות, גרם נזקים לקורה, לעמוד ולגג, מיקם דודים באופן פוגע ופיצל יחידת דיור. הליך קודם בין הצדדים נמחק ב-2017 אחרי הסכמות בעל פה.

מה נקבע?

• המפקחת עמדה על כך שבנייה ותוספות בבית כזה דורשות הסכמה של הבעלים, כך שבפועל לכל צד יש כוח וטו.
• השכנים טענו שהסכימו רק לבנייה לפי ההיתר המקורי. טיוטת הסכם פשרה שלא נחתמה לא הוכיחה את הטענה.
• טענות הנזק נדחו על בסיס חוות דעת של מומחה מוסכם. נותרו רק תיקונים אסתטיים בגג, שהלקוח התחייב לבצע.
• טענת הפיצול נדחתה: מודעה על "יחידה מניבה" אינה מוכיחה שקיימת יחידת דיור נפרדת.
• ניתן צו מניעה לגבי מעבר בשטח שמיועד להפקעה: פרסום הודעת הפקעה לבדו אינו מקנה לרשות זכות, עד שהיא תופסת חזקה.
• השכנים חויבו בהוצאות.

למה הסכם שיתוף בכתב כל כך חשוב?

כשאין רישום של בית משותף, ההסכם בין השותפים הוא המסמך שקובע מי רשאי לבנות, איפה ובאיזה היקף. הסכמות בעל פה, וטיוטות שלא נחתמו, מובילות בדיוק למחלוקות כמו בתיק הזה. הסכם כתוב, עם תשריט, חוסך שנים של התדיינות.

ההבדל מבית רשום הוא מהותי. בבית שנרשם כבית משותף, החוק מאפשר למי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לשם הרחבתה, ועל חלוקת זכויות הבנייה הדרושות לכך (סעיף 71ב לחוק המקרקעין). בבית שלא נרשם ההסדר הזה אינו חל, ולכן, כפי שקבעה המפקחת, בנייה ותוספות דורשות את הסכמת הבעלים.

מי מוסמך לדון בסכסוך כזה?

המפקח על רישום מקרקעין דן בסכסוכים בין בעלים משותפים במקרקעין, גם כשהבית לא נרשם כבית משותף. זו ערכאה מקצועית שמכירה את דיני המקרקעין לעומק.

מה עם מודעה על "יחידה מניבה"?

מודעה בלוח נדל"ן היא לא הוכחה. כדי להוכיח פיצול צריך להראות שקיימת בפועל יחידת דיור נפרדת, עם כניסה, מטבח ושימוש עצמאי.

מתי לפנות לעורך דין?

אתם שותפים בבית שלא נרשם כבית משותף ויש מחלוקת על בנייה? שלחו לנו את הסכם השיתוף והתשריט.

לתיאום שיחה: 052-5927592, או בוואטסאפ מהכפתור שבאתר.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית.