המפקח על רישום מקרקעין: הערכאה שרוב בעלי הדירות לא מכירים

מה סמכותו, ומתי היא ייחודית

סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון, או לפי שורה של סעיפים בחוק, יוכרע בידי המפקח על רישום המקרקעין. זו סמכות ייחודית: בית משפט השלום לא ידון בסכסוך כזה.

לצידה קיימת סמכות מקבילה. לפי סעיף 72(ב), סכסוך בדבר הסגת גבול לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף יכול להתברר, לפי בחירת התובע, בבית משפט מוסמך או בפני המפקח.

סעיף 72(ג) מרחיב את התחולה גם על מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, על המתחזק ועל חוכר לדורות. כלומר, גם שוכר יכול למצוא את עצמו צד להליך כזה.

מי יכול לפתוח בהליך

סעיף 73 קובע שזכאים להביא סכסוך בפני המפקח כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמשמעותו בסעיף 72, וכן נציגות הבית המשותף. זו הסיבה שוועד הבית יכול לתבוע חוב אחזקה בשם כלל הדיירים, בלי שכל דייר יצטרך להיות תובע בנפרד.

אילו סכסוכים מגיעים לשם בפועל

• חובות אחזקה לוועד: סעיף 58 קובע השתתפות בהוצאות לפי יחס שטח הרצפה, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר. זו העילה השכיחה ביותר.
• תיקון ליקויים ברכוש המשותף: רטיבות בגג, בקירות חיצוניים או בחדר המדרגות, כשההגדרה של רכוש משותף שבסעיף 52 היא נקודת הפתיחה.
• הצמדות והרכוש המשותף: סעיף 55 קובע שאין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה, ושאי אפשר להצמיד חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המשמשים את כלל הדיירים.
• שינוי תקנון: סעיף 62(א) מאפשר שינוי ברוב בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אך הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית טעונה הסכמת כל בעלי הדירות.
• הרחבות וזכויות בנייה: סעיף 71ב קובע רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, ומסדיר תשלומי איזון לבעל דירה שנפגע.
• הסגת גבול: חניה תפוסה, מחסן שהשתלטו עליו, או סגירה שהורחבה אל הרכוש המשותף.
• תביעה נגד דייר סרבן בתמ"א 38: סעיף 72(א) מפנה במפורש גם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, ומכוח סעיפים 5 ו-5א שבו מוסמך המפקח לאשר את ביצוע העבודה גם בלא הסכמת כל בעלי הדירות, לפי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.

לגבי הפריט האחרון חשוב סייג אחד: הוא חל על תכנית חיזוק, ולא על פינוי ובינוי. תביעה נגד בעל דירה המסרב לעסקת פינוי ובינוי מוגשת לבית המשפט לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, ובעילה של סירוב בלתי סביר. גם בתוך תכנית החיזוק יש הבחנה: בעבודת חיזוק שאין עמה תוספת דירות מחליט רוב רגיל, ומי שפונה למפקח הוא דווקא בעל הדירה המתנגד, הטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו.

איך מתנהל הדיון, ובמה הוא שונה

סעיף 74 מקנה למפקח הדן בסכסוך את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. כלומר, זו אינה ועדה מייעצת אלא ערכאה שיפוטית לכל דבר.

ההבדל המשמעותי נמצא בסעיף 75: המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין אם ישתכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, ובלבד שירשום את הטעמים. הגמישות הזאת היא מה שמקצר הליכים ומוזיל אותם, במיוחד בסכסוכים שבהם הצדדים מתגוררים באותו בניין וימשיכו לעשות זאת גם אחרי פסק הדין.

סעיף 76 סוגר את המעגל: דין החלטת המפקח וצו ביניים שנתן כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום, לרבות לעניין פקודת ביזיון בית המשפט. ההחלטה ניתנת לאכיפה בהוצאה לפועל.

ערעור

סעיף 77 קובע שצד הרואה עצמו נפגע רשאי לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף. בערעור על החלטה בעניין הסגת גבול ידון המחוזי בשלושה שופטים. פסק הדין בערעור ניתן לערעור נוסף לבית המשפט העליון, ברשות בלבד.

הגשת ערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם המפקח או בית המשפט הורו אחרת. זו נקודה שיש להיערך אליה מראש.

וגם בבניין שטרם נרשם כבית משותף

טעות נפוצה היא להניח שכל עוד הבניין לא נרשם כבית משותף אין לאן לפנות. סעיף 77ב, שבפרק העוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, מחיל על בית כזה, בשינויים המחויבים, גם את סעיפים 72 עד 77. כלומר, סמכות המפקח חלה גם שם.

שורה תחתונה

כשהסכסוך הוא בין שכנים, על רכוש שכולם ממשיכים לחלוק, הערכאה הייעודית לרוב עדיפה: היא מכירה את החומר, סדרי הדין בה גמישים יותר, והיא מגיעה להכרעה מהר יותר. השאלה הראשונה בכל סכסוך בבית משותף היא לא כמה לתבוע, אלא איפה.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.