גיליתם ליקוי בדירה החדשה. מה עכשיו

שתי תקופות, ולא אחת

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מבחין בין שתי תקופות. סעיף 4(ג) מגדיר את "תקופת הבדק" כתקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואת "תקופת האחריות" כשלוש שנים שתחילתן בתום תקופת הבדק.

שימו לב לנקודה שמפספסים כמעט תמיד: תקופת האחריות אינה מתחילה ביום המסירה אלא בתום תקופת הבדק של אותו פריט. מכיוון שלכל פריט תקופת בדק משלו, גם תקופת האחריות מתחילה ומסתיימת בתאריך שונה לכל פריט.

תקופות הבדק לפי התוספת לחוק

• מוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים
• ריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים: שלוש שנים
• פיתוח חצר, לרבות שקיעות: שלוש שנים
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי: שלוש שנים
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות: ארבע שנים
• כשל באיטום המבנה, לרבות חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות: ארבע שנים
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: חמש שנים
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים
• כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית: שנה אחת

הרשימה הזאת ממצה, וזו נקודה מעשית חשובה. רטיבות, למשל, אינה פריט עצמאי בתוספת: היא נכנסת תחת האיטום או תחת הצנרת, ובשני המקרים ארבע שנים. לעומת זאת טיח סדוק שאינו עונה על הגדרת הסדקים, או תקלה במעלית, אינם מנויים בתוספת ולכן נופלים לפריט הכללי של שנה אחת. ההבדל בין ארבע שנים לשנה אחת הוא כל התיק.

לצד אלה, סעיף 4(א)(4) קובע תקופת בדק של עשרים שנה לאי התאמה יסודית, כלומר אי התאמה ביסודות, בשלד או בכל מה שנוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו. סעיף 4(א)(5) מוסיף שגם אחרי שחלפו כל התקופות, המוכר עדיין אחראי אם הקונה מוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

מי צריך להוכיח מה, וזה ההבדל המעשי

בתקופת הבדק, לפי סעיף 4(א)(2), די בכך שהתגלתה אי התאמה. המוכר אחראי, זולת אם הוא הוכיח שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. הנטל עליו.

בתקופת האחריות, לפי סעיף 4(א)(3), המצב מתהפך: הקונה הוא שצריך להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. מבחינה מעשית משמעות הדבר חוות דעת מהנדס, ולעיתים גם פתיחה של אלמנט בבניין כדי להראות מה נמצא מתחתיו, כלומר בדיקות הרס.

זו הסיבה שליקוי שמתגלה בחודש האחרון של תקופת הבדק ראוי שיטופל אחרת לגמרי מליקוי זהה שמתגלה חודש אחרי.

מבחינה מעשית, אנחנו מגישים תביעות הן בתקופת הבדק והן בתקופת האחריות בצירוף חוות דעת מומחה המאשרת את קיום הליקוי, ולא נשענים על ההבחנה בנטל ההוכחה בלבד.

ההודעה, והמועד שאסור להחמיץ

סעיף 4א לחוק קובע שני מסלולי הודעה. אי התאמה שניתן היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, כלומר בבדיקת המסירה, טעונה הודעה בתוך שנה ממועד ההעמדה. אי התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה טעונה הודעה בתוך זמן סביר לאחר שהקונה גילה אותה.

המשמעות בפועל: פרוטוקול המסירה אינו טקס. כל מה שנרשם בו מתועד ומתוארך, וכל מה שלא נרשם וגם לא דווח בשנה הראשונה עלול לרדת מהשולחן. הודעה בעל פה לנציג באתר אינה הודעה שניתן להוכיח אותה שנתיים אחר כך.

כלל אצבע: כל ליקוי בכתב, עם תאריך, עם צילום, ולגורם שהחוזה מגדיר כתובת למסירת הודעות. גם אם ברור לכולם שהקבלן יתקן, ההודעה בכתב היא מה שיישאר.

זכות התיקון של הקבלן, והגבול שלה

סעיף 4ב(א) קובע שעל הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן בתוך זמן סביר. הקפיצה הישירה לתביעה כספית בלי לאפשר תיקון היא טעות, והיא תעלה לכם בהוצאות.

אלא שהזכות הזאת אינה בלתי מוגבלת. סעיף 4ב(ב) מתיר לקונה לתקן על חשבון המוכר בשני מצבים: כשאי ההתאמה חזרה והתגלתה לאחר שהמוכר כבר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה, או כשהתיקון דחוף והמוכר לא ביצע אותו בתוך זמן סביר מההודעה.

מכאן גם נגזר מה חשוב לתעד: לא רק את הליקוי, אלא כל סבב תיקון. מתי הגיעו, מה עשו, ומתי חזרה התופעה. שלושה סבבי איטום מתועדים הם ראיה חזקה בהרבה מחוות דעת שמתארת רטיבות בהווה.

מה לעשות בפועל

• לעבור על פרוטוקול המסירה עם מישהו שמבין בבנייה, ולא לחתום עליו כשהוא ריק.
• לתעד כל ליקוי בכתב עם תאריך וצילום, ולשמור עותק אצלכם.
• לבדוק מול התוספת לאיזה פריט הליקוי שייך, כי זה קובע את התקופה ואת נטל ההוכחה.
• לאפשר תיקון, אבל לתעד כל סבב: מועד, היקף, ומה חזר.
• לפני תום תקופת בדק של פריט מהותי, לשקול בדיקה יזומה של מהנדס.
• לא להסתמך על הבטחה בעל פה של מנהל עבודה. מה שלא נכתב, לא קרה.

שורה תחתונה

בליקויי בנייה מנצח לרוב מי שהתיק שלו מתועד טוב יותר, ולא מי שהליקוי שלו חמור יותר. המועדים קבועים בחוק, הם שונים מפריט לפריט, והם רצים מהיום שקיבלתם את המפתח. שווה לדעת איפה אתם עומדים לפני שהתקופה נסגרת.

אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.