כדי לפנות למפקח נגד מי שמסרב: בעלים של שני שלישים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 5 לחוק החיזוק, ובהריסה ובנייה גם סעיף 5א).
ייצוג דיירים מול יזם בתמ"א 38
יזם פנה לבניין שלכם, או שכבר נבחר יזם והגיע הזמן לחתום? עורך דין מטעם הדיירים מייצג רק את בעלי הדירות: משווה בין הצעות, מנהל את המשא ומתן על ההסכם והבטוחות, ומלווה את הפרויקט עד שהדירות החדשות נמסרות ונרשמות.
בקצרה: בתמ"א 38 ובחלופת שקד, כשבעלים של שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הסכימו, אפשר לפנות למפקח על רישום מקרקעין נגד מי שמסרב (סעיפים 5 ו-5א לחוק החיזוק). לפני העסקה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור להם מסמך עיקרי הצעה (סעיף 1א לחוק פינוי ובינוי, שחל גם בתמ"א לפי סעיף 5ב לחוק החיזוק). מי שפועל מטעם היזם חייב לגלות זאת (סעיף 5ה).
מה תפקידו של עורך הדין של הדיירים?
לייצג רק את בעלי הדירות. עורך הדין של היזם מייצג את היזם. עורך הדין של הדיירים בודק את ההצעות, מנהל את המשא ומתן, דואג לשוויון בין הדיירים ולבטוחות, ועוקב אחרי הביצוע.
ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים. זה מקובל, אבל לא הופך את עורך הדין לנציג של היזם. כדאי לוודא שעורך הדין נבחר על ידי הדיירים, שאין לו קשר ליזם, ושהוא זמין לכל בעל/ת דירה, ולא רק לנציגות. מי שפועל מטעם היזם, או ששכרו תלוי בכך שהעסקה תצא לפועל, חייב לגלות זאת, והפרה מאפשרת לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו (סעיף 5ה לחוק החיזוק).
מה כולל הליווי, שלב אחר שלב?
בחירת יזם והשוואת הצעות, המשא ומתן על ההסכם והבטוחות, החתמה ומעקב אחרי הרוב, ליווי בתקופת הבנייה, ומסירה ורישום הדירות החדשות.
- בחירת יזם. בירור על היזם ועל פרויקטים קודמים שלו, והשוואה בין הצעות לפי התמורה, הבטוחות ולוח הזמנים.
- הסכם ובטוחות. משא ומתן על התמורה לכל דירה, המפרט, הבטוחות, הדיור החלופי, המועדים והפיצוי על איחור.
- כינוס והחתמה. בדיקה שהתקיים כינוס ונמסר מסמך עיקרי הצעה, הסבר ההסכם לכל בעל/ת דירה, ואימות החתימות.
- תקופת הבנייה. מעקב אחרי המועדים, הבטוחות ודמי השכירות, וטיפול בסכסוכים עם היזם.
- מסירה ורישום. בדיקת הדירות, פרוטוקול מסירה, טיפול בליקויים, ורישום הבית המשותף המעודכן.
מה חייב להיות בהסכם?
תמורה מוגדרת לכל דירה ומפרט מחייב, בטוחות למסירה ולדמי השכירות, לוח זמנים עם פיצוי על איחור, הסדר לדיור החלופי, מנגנון יציאה כשהיזם לא מתקדם, ושוויון בין הדיירים.
הפירוט המלא, כולל מס שבח על דירת התמורה ומחשבון כדאיות, במדריך תמ"א 38 ופינוי-בינוי: מה בודקים לפני שחותמים באתר dira-law.
כשהיזם לא מתקדם או לא עומד בהתחייבויות
החוק נותן לרוב בעלי הדירות כלי לבטל עסקאות כשהיזם לא עמד במועדים שנקבעו בו. בתקופת הבנייה, ההסכם והבטוחות הם שקובעים: פיצוי על איחור, דמי שכירות, ומימוש ערבויות.
- יזם שלא מתקדם: בתמ"א, אם בתוך 18 חודשים מהעסקה הראשונה לא חתמה מחצית מבעלי הדירות, בתוך 3 שנים לא הושג הרוב, או בתוך 3.5 שנים לא נקלטה בקשה להיתר, רוב בעלי הדירות רשאי להחליט שמי שחתם רשאי לבטל (סעיף 5ג לחוק החיזוק).
- עסקה בלי כינוס ומסמך עיקרי הצעה: רוב בעלי הדירות רשאי להחליט על ביטול העסקאות כל עוד לא חתמו 40% (סעיפים 1א עד 1ג לחוק פינוי ובינוי).
- החתמה פוגענית: חתימה בשפה לא מובנת בלי הסבר, ניצול מוגבלות או מידע מטעה. הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שהעסקה בטלה (סעיף 5ד לחוק החיזוק).
- ליקויי בנייה בדירה החדשה: במאמר ליקויי בנייה בדירה מפרויקט תמ"א 38.
ומה עם שכן שלא חותם?
כשיש רוב, בעלי הדירות שחתמו והיזם יכולים לתבוע את מי שמסרב בפני המפקח על רישום מקרקעין. הערכאה בודקת אם הסירוב בלתי סביר. לפני הליך כזה כדאי לנסות הידברות: לעיתים שינוי בתמורה או בבטוחות פותר את המחלוקת.
בעל/ת דירה שמתנגד/ת לפרויקט? העמוד ייצוג בעל/ת דירה שמתנגד/ת לתמ"א 38 או לפינוי-בינוי מסביר מתי הסירוב סביר ומה אפשר להשיג.
מה פסקו בתי המשפט?
כשהיזם מאחר, דיירים יכולים לבקש סעד זמני שיבטיח שיהיה ממה להיפרע, וכשהרישום לא מתקדם, בית המשפט יכול להעביר את המלאכה לכונס נכסים. סכסוך של היזם עם דיירים אחרים אינו פוטר אותו מהתחייבויותיו.
ת"א 18927-03-20 פרובסקי נ' מריבו 6-8
בית משפט השלום בהרצליה, 4.10.2020 (החלטה)
בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 תבעו פיצוי על איחור של 33 חודשים. בית המשפט השאיר על כנו עיקול זמני על זכויות היזם בדירת הפנטהאוז שנבנתה בפרויקט: הוא התרשם שהיזם לא איתן כלכלית, בין היתר מכך שקבלני הביצוע התחלפו בגלל קשיי מימון, וקבע שהבקשה לא הוגשה בשיהוי, כי הצורך בה קם רק כשניתן טופס 4 והערבות הבנקאית עמדה להתבטל. העיקול על הערבות עצמה בוטל.
ת"א 57604-06-21 רביב נ' ר.ש.ת בנין והשקעות
בית המשפט המחוזי בתל אביב, 10.8.2025
בפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון, צו הבית המשותף לא תוקן שש שנים אחרי מסירת הדירות. נקבע שחובת הרישום היא חובת תוצאה, ושסכסוכים של היזם עם הדיירים הוותיקים, על פיצוי ועל חניה, היו בשליטתו ואינם פוטרים אותו. בית המשפט מינה את בא כוח התובעים לכונס נכסים לצורך הרישום, וחייב את היזם בהוצאות ובשכר טרחה של 60,000 ₪.
פסקי הדין מובאים כדוגמה לדרך שבה בתי המשפט בוחנים מקרים כאלה. כל מקרה נבחן לפי העובדות והראיות שלו, ואין בפסק דין קודם הבטחה לתוצאה בתיק אחר. לחיצה על שם פסק הדין פותחת את הנוסח המלא בחלון נפרד.
מה להביא לפגישה?
את ההצעות שקיבלתם מיזמים, טיוטת ההסכם אם יש, מסמך עיקרי ההצעה, נסח טאבו וצו הבית המשותף, ופרטי הנציגות.
- הצעות של יזמים, וטיוטת ההסכם.
- מסמך עיקרי ההצעה ופרוטוקול הכינוס, אם התקיים.
- נסח טאבו, צו הבית המשותף והתקנון.
- רשימת בעלי הדירות ופרטי הנציגות.
- מכתבים והודעות מהיזם.
לוח זמנים ועלות
לוח זמנים: השוואת הצעות ומשא ומתן על ההסכם נמשכים בדרך כלל חודשים, לפי מספר הדיירים ומורכבות הפרויקט. הליווי נמשך עד המסירה והרישום.
עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם בכתב, אחרי בחינת הפרויקט. כשהיזם משלם את שכר הטרחה, כך נקבע במפורש בהסכם, וזה לא משנה את מי שעורך הדין מייצג.
עורך דין מטעם הדיירים או עורך הדין של היזם?
עורך הדין של היזם ניסח את ההסכם לטובת היזם. עורך דין מטעם הדיירים בודק אותו מהצד שלכם, ועוקב שהבטוחות וההתחייבויות מתקיימות עד הסוף.
| נושא | עורך הדין של היזם | עורך דין מטעם הדיירים |
|---|---|---|
| את מי הוא מייצג | את היזם | את בעלי הדירות בלבד |
| ההסכם | מנסח אותו לטובת היזם | בודק ומשפר אותו לטובת הדיירים |
| שוויון בין הדיירים | לא תפקידו | בודק שאותם עקרונות חלים על כולם |
| בטוחות ומועדים | מנפיק אותם מטעם היזם | בודק שהתקבלו ושהם מספיקים |
הייצוג שלנו הוא בהליך האזרחי: בבית המשפט ובפני המפקח על רישום מקרקעין. אנחנו לא מייצגים בהתנגדויות לתכניות או לבקשות להיתר בוועדות התכנון.
שאלות ותשובות
כמה דיירים צריכים לחתום בתמ"א 38?
מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
ברוב הפרויקטים היזם, וזה נקבע בהסכם. התשלום לא הופך את עורך הדין לנציג של היזם: הוא מייצג את בעלי הדירות בלבד.
אפשר לבטל עסקה עם יזם שלא מתקדם?
בתמ"א, כשהיזם לא עמד במועדים שבסעיף 5ג לחוק החיזוק, רוב בעלי הדירות רשאי להחליט שמי שחתם רשאי לבטל. חשוב לבדוק גם את מנגנון היציאה שבהסכם.
אתם מייצגים גם בוועדות התכנון?
לא. הייצוג שלנו הוא מול היזם, בהסכם, בבטוחות ובסכסוכים, ובהליך האזרחי בפני המפקח או בית המשפט.
תמ"א 38 עדיין קיימת?
לא כמסלול להיתר חדש ברוב הארץ. פרויקטים חדשים מתקדמים לפי חלופת שקד או תכניות עירוניות, וחוק החיזוק חל גם עליהם. פירוט במדריך באתר dira-law.
צריכים עורך דין או נוטריון?
שיחת ייעוץ ראשונית קצרה, כדי להבין אם ואיך נוכל לעזור.
עודכן לאחרונה: