תביעה נגד קבלן שיפוצים: זכויות המזמין ומה עושים

איזה חוק חל על שיפוץ?

חוק המכר (דירות), עם תקופות הבדק והאחריות שבו, חל על מי שמוכר דירה שבנה. הוא אינו חל על קבלן שמשפץ דירה קיימת בשביל בעליה. היחסים עם קבלן שיפוצים מוסדרים בחוזה שנחתם איתו, ובחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, שחל על כל חוזה לעשיית מלאכה בשכר כשהקבלן אינו עובד של המזמין (סעיף 1 לחוק).

לכן החוזה הכתוב חשוב כל כך: מה בדיוק כלול בעבודה, אילו חומרים, מה לוח הזמנים, מתי משלמים ומה האחריות שהקבלן נותן. כשאין חוזה כתוב, מוכיחים את המוסכם מהצעת המחיר, מההודעות ומההתנהגות בפועל, וזה קשה יותר.

מה עושים כשמגלים פגם בעבודה?

סעיף 3 לחוק חוזה קבלנות מטיל על המזמין שתי חובות. הראשונה, להודיע לקבלן על הפגם בתוך זמן סביר אחרי שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו. השנייה, אם הפגם ניתן לתיקון, לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן.

מזמין שלא עשה זאת אינו זכאי להסתמך על הפגם, אלא אם הקבלן ידע עליו (סעיף 3(ב)(1)). לכן מודיעים בכתב, מפרטים את הפגמים, מצרפים תמונות וקובעים מועד סביר לתיקון. הודעה בעל פה קשה להוכיח.

מה מותר לעשות כשהקבלן לא מתקן?

לפי סעיף 4 לחוק, אם הקבלן לא תיקן את הפגם בתוך זמן סביר אחרי ההודעה, המזמין רשאי לבחור:

• לתקן בעצמו ולדרוש מהקבלן את החזר הוצאותיו הסבירות.
• לנכות מהשכר, כל עוד הפגם לא תוקן, את הסכום שבו פחת שווי העבודה בגלל הפגם.

פגם שתיקונו דחוף, עד שאין לדרוש מהמזמין להמתין לקבלן, מותר לתקן גם בלי הודעה מוקדמת (סעיף 4(ב)). כשהפגם אינו ניתן לתיקון, המזמין זכאי לניכוי מהשכר (סעיף 4(ג)).

התרופות האלה אינן גורעות מתרופות אחרות בשל הפרת חוזה (סעיף 7), כמו פיצוי על נזקים שנגרמו מהעבודה הלקויה, פיצוי על איחור אם נקבע בחוזה, וביטול החוזה כשההפרה מצדיקה זאת.

מתי קבלן השיפוצים חייב להיות קבלן רשום?

בשני מצבים: כשהעבודה נוגעת לשלד המבנה, בכל היקף כספי, וכשהיקף העבודות באתר אחד עולה על התקרה הכספית שנקבעה בתקנות. בעבודה שאינה נוגעת לשלד, ושהיקפה מתחת לתקרה, החוק אינו מחייב קבלן רשום.

המקור הוא סעיף 14 לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, ותקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (היקף כספי ומהות מקצועית), התשמ"ד-1984:

• עבודות שלד (תקנה 2). עבודות הנוגעות לשלד של מבנה מבוצעות בידי קבלנים רשומים בלבד, גם כשהיקפן הכספי נמוך מהתקרה. בשיפוץ מדובר, למשל, בהריסה או בפתיחה של קיר נושא.
• היקף כספי (תקנה 1). התקרה מתייחסת להיקף העבודות באתר בנייה אחד. בשנת 2025 היא עמדה על 54,000 ₪ לעבודות בענף משנה, ועל 103,250 ₪ לעבודות בענף ראשי. שיפוצים הם ענף משנה (ענף 131), ולכן התקרה הרלוונטית לשיפוץ היא זו של ענף משנה.
• עדכון שנתי (תקנה 3). הסכומים מתעדכנים ב-1 בינואר בכל שנה לפי שיעור עליית מדד תשומות הבנייה למגורים של חודש אוקטובר לעומת אוקטובר שלפניו, בעיגול ל-50 ₪, ורשם הקבלנים מפרסם אותם ברשומות. לפי הודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד אוקטובר 2025 עלה ב-5.0% לעומת אוקטובר 2024. לפי חישוב זה התקרה לשנת 2026 היא כ-56,700 ₪ לענף משנה וכ-108,400 ₪ לענף ראשי. הסכום המדויק הוא זה שבהודעת רשם הקבלנים.

דוגמה: שיפוץ ב-40,000 ₪ שאינו נוגע בשלד אינו מחייב קבלן רשום. שיפוץ ב-120,000 ₪ מחייב קבלן רשום, וכך גם שיפוץ בכל סכום שכולל הריסה של קיר נושא.

קבלן שמבצע עבודה כזו בלי להיות רשום עובר עבירה (סעיף 16 לחוק). לפני שמתקשרים עם קבלן לשיפוץ רחב, ובוודאי לשיפוץ שנוגע בשלד, כדאי לבדוק בפנקס הקבלנים שהוא רשום בענף המתאים. נגד קבלן רשום אפשר גם להגיש תלונה לרשם הקבלנים, ועל כך במדריך לתלונה לרשם הקבלנים.

אילו ראיות צריך?

• החוזה או הצעת המחיר, וכל שינוי שהוסכם תוך כדי העבודה.
• אסמכתאות לכל תשלום.
• תמונות וסרטונים של העבודה ושל הפגמים, עם תאריכים.
• ההתכתבות עם הקבלן, כולל ההודעה על הפגמים והדרישה לתקן.
• חוות דעת של מהנדס או של בעל מקצוע מתאים, שמתארת את הפגמים ומעריכה את עלות התיקון.
• הצעות מחיר או קבלות של מי שתיקן בפועל.

חשוב לתעד את הפגמים לפני שמתקנים אותם. אחרי התיקון קשה להוכיח מה היה מצב העבודה.

איפה תובעים קבלן שיפוצים?

הערכאה נקבעת לפי סכום התביעה. תביעה שסכומה אינו עולה על 75,000 ₪ נדונה בבית משפט השלום במסלול של דיון מהיר (תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). תביעה בסכום נמוך אפשר להגיש גם לבית המשפט לתביעות קטנות, עד התקרה שקבועה בחוק. על ההבדלים בין המסלולים ראו בעמוד ליטיגציה.

לפני תביעה שולחים בדרך כלל מכתב התראה מסודר. לעיתים המכתב, בצירוף חוות דעת, מביא להסדר בלי הליך.

ומה אם הקבלן הוא שתובע אתכם?

קבלן שלא קיבל את יתרת שכרו עשוי לתבוע אותה. מזמין שניכה מהשכר בגלל פגמים יצטרך להראות שהודיע על הפגמים בזמן, שנתן הזדמנות לתקן, ושסכום הניכוי משקף את ירידת השווי או את עלות התיקון. גם כאן התיעוד בזמן אמת מכריע.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.