שכן בנה בלי היתר או פיצל את הדירה: מה אפשר לעשות

אפשר לתבוע שכן רק כי בנה בלי היתר?

לא מספיק שהבנייה לא חוקית. צריך להראות שהיא פוגעת בכם בפועל: בפרטיות, באור ובאוויר, ברעש, בביוב, בחניה, או בשימוש ברכוש המשותף. הפגיעה היא שהופכת את העניין לעילה שבית המשפט או המפקח יכולים לטפל בה.

ברוב המקרים השכן גר במגרש סמוך, בחלקה רשומה אחרת: בית צמוד, וילה סמוכה או בניין בחלקה הסמוכה. אז התביעה היא בבית המשפט, בעילת מיטרד ובעילת הפרת חובה חקוקה, ובית המשפט יכול לצוות להחזיר את המצב לקדמותו. רק בבית משותף, כשהבנייה נעשתה ברכוש המשותף או פוגעת בדירה אחרת, יש גם עילה לפי התקנון, שנדונה בפני המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 72 לחוק המקרקעין).

השכן בנה על הגבול או בתוך המגרש שלכם

בנייה שחרגה לתוך המגרש שלכם, כמו קיר, גדר, מחסן או גגון, היא בנייה במקרקעין של אחר. אתם רשאים לדרוש מהשכן לסלק אותה ולהחזיר את המקרקעין לקדמותם.

כך קובע סעיף 21 לחוק המקרקעין. בנוסף, בעלות במקרקעין אינה מצדיקה כשלעצמה מעשה שגורם נזק או אי נוחות לאחר (סעיף 14). כדי לקבוע איפה עובר הגבול, מודד מוסמך משווה את המבנה למפת המדידה של החלקות. כשהבנייה נמצאת כולה במגרש של השכן, אבל קרובה לגבול יותר ממה שהתכנית מתירה או חוסמת אור ואוויר, בודקים אם יש היתר ואם הבנייה פוגעת בכם, והתביעה היא בעילת מיטרד או הפרת חובה חקוקה.

בבית משותף: מה מותר לבנות ברכוש המשותף בלי הסכמה?

גג, חצר, חדר מדרגות וקירות חיצוניים הם רכוש משותף. אי אפשר להצמיד חלק מהם לדירה אחת בלי הסכמת כל בעלי הדירות, ולהרחבת דירה לפי החוק נדרש רוב מיוחס. בנייה שנעשתה בלי ההסכמות האלה חשופה לצו להחזרת המצב לקדמותו.

• הצמדה של רכוש משותף לדירה טעונה הסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין).
• הרחבת דירה לפי תכנית בת תוקף טעונה החלטה של בעלי שלושה רבעים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ולבניית ממ"ד די ב-60% מהדירות (סעיף 71ב). ההחלטה לא יכולה לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה.
• שינוי בדירה שפוגע ברכוש המשותף, כולל פגיעה בחזות האחידה של הבית, טעון הסכמה מראש של האסיפה הכללית (פרט 2(א) לתקנון המצוי).
• שינוי שפוגע בדירה אחרת או בערכה טעון הסכמה של בעל אותה דירה (פרט 2(ב) לתקנון המצוי).

תקנון מוסכם שנרשם יכול לקבוע הסדר אחר, ולכן בודקים תמיד את התקנון הרשום לפני שמחליטים על צעד.

פיצול דירה ליחידות דיור

פיצול דירה או בית ליחידות נפרדות אינו "שינוי פנימי": הוא משנה את מספר יחידות הדיור, ולכן טעון היתר. כשהפיצול פוגע בשכנים, בעומס, בחניה, בביוב או בפרטיות, אפשר לתבוע צו שאוסר להשתמש ביחידה כיחידת דיור נפרדת.

הגדרת "שינוי פנימי" שפטור מהיתר מוציאה במפורש שינוי במספר יחידות הדיור, וגם שינוי שפוגע ברכוש המשותף, בצנרת שמשרתת דירות אחרות או בזולת (סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה).

למה לצרף את הוועדה המקומית לתביעה?

כדי שפסק הדין יחייב גם אותה. כשהוועדה צד להליך, אפשר לבקש סעד שיורה לה להפעיל את סמכויות האכיפה שלה, והיא לא תוכל לטעון אחר כך שפסק הדין אינו חל עליה.

איך מוכיחים את הבנייה ואת השימוש בפועל?

בתיעוד מתוארך לאורך זמן, בבדיקת התיק בוועדה המקומית, ובמומחה מטעם בית המשפט שבודק את המבנה. כשהשכן מכחיש, השוואה בין מה שהמומחה רואה לבין התיעוד המוקדם חושפת את הפער.

• תמונות וסרטונים עם תאריכים, לפני הבנייה ואחריה.
• תיק הבניין בוועדה המקומית: ההיתרים והתכניות שאושרו.
• מודעות להשכרה של היחידות, כשמדובר בפיצול.
• נסח טאבו, צו הבית המשותף והתקנון.
• חוות דעת של מהנדס או מודד.
• מפת מדידה של מודד מוסמך, כשהשאלה היא איפה עובר הגבול בין המגרשים.

אפשר לעצור את הבנייה מיד?

כן, בבקשה לצו מניעה זמני, כשהבנייה עדיין מתבצעת והנזק יהיה קשה לתיקון. בית המשפט נותן צו כזה רק כשיש שאלה של ממש לדיון, קרוב לוודאי שהתובע יזכה, ויהיה קשה לעשות צדק מלא בהמשך.

התנאים קבועים בסעיף 73 לפקודת הנזיקין. סעד זמני מותנה בהתחייבות עצמית לפצות על נזק שייגרם בגלל הצו אם יפקע, ובערובה לפי שיקול דעת בית המשפט (תקנה 96 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). לכן מגישים בקשה כזו כשהתיעוד חזק.

מה פסקו בתי המשפט?

בתי המשפט נותנים צו להחזרת המצב לקדמותו כשבנייה או פיצול נעשו בלי היתר ופוגעים בשכנים. כשאין היתר, די בפגיעה קלה בנוחות כדי להצדיק צו, והנטל להצדיק את השארת הבנייה מוטל על מי שבנה.

ת"א 2523/07 כנען נ' ירושלמי

בית המשפט המחוזי בתל אביב, 6.4.2010

דירה פוצלה לארבע יחידות בלי היתר. נקבע שפיצול כזה אינו "שינוי פנימי", כי הוא משנה את מספר יחידות הדיור, ושהוא מיטרד והפרת חובה חקוקה. בית המשפט נתן צו מניעה קבוע נגד הפיצול, שמחייב גם את מי שיבוא במקום הנתבע, הורה לרשום הערה, לפרק את צנרת הביוב החיצונית ולהסיר את תשתיות המטבחונים תוך 45 יום, ופסק הוצאות של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ.

תא"מ 14827-02-12 כהן נ' חרוש

בית משפט השלום בירושלים, 21.10.2013

מחסנים בבית משותף הוסבו ליחידות מגורים ודירה פוצלה לשתי יחידות, בלי היתר ובלי הסכמת הדיירים. בית המשפט הורה להחזיר את המחסנים לשימושם המקורי, לבטל את הפיצול ולהסיר דלת שחסמה את הגישה לרכוש המשותף. לגבי יחידה שנמכרה מלכתחילה כדירת מגורים ושופצה שנים לפני שהתובע הגיע לבניין, לא ניתן צו.

מהלך העבודה

בודקים את ההיתר, הנסח והתקנון, שולחים מכתב דרישה, מגישים תביעה לבית המשפט או למפקח, ובמידת הצורך בקשה לצו זמני, ומלווים את ביצוע פסק הדין.

1. בירור. מה נבנה, האם יש היתר, מה רשום, ומה הפגיעה בכם.
2. מכתב דרישה. דרישה להפסיק ולהחזיר את המצב לקדמותו, ולעיתים גישור.
3. הליך. תביעה לצו מניעה או לצו עשה ולפיצוי, בבית המשפט או בפני המפקח, עם מומחה כשצריך.
4. אכיפה. מעקב אחרי ביצוע העבודות שנקבעו, וחזרה לבית המשפט כשהצו לא קוים.

מה להביא לפגישה?

תמונות לפני הבנייה ואחריה, נסח טאבו ותקנון, תיק הבניין אם יש, וכל ההתכתבות עם השכן ועם העירייה.

• תמונות וסרטונים מתוארכים.
• נסח טאבו, צו הבית המשותף והתקנון.
• תיק הבניין או ההיתרים, אם השגתם.
• מכתבים ותלונות לשכן, לנציגות ולעירייה, והתשובות.

לוח זמנים ועלות

לוח זמנים: בשיחה הראשונה ניתנת הערכה ראשונית של המצב. אם התיעוד והמסמכים הועברו מראש, ההערכה מבוססת יותר. מכתב דרישה וניסיון יישוב נמשכים בדרך כלל שבועות. תביעה נמשכת זמן רב יותר, ובקשה לצו זמני נדונה מהר יותר כשהפגיעה דחופה.

עלות: שכר הטרחה נקבע בהסכם שכר טרחה בכתב, אחרי בחינת התיק. אגרות, חוות דעת של מומחים (מהנדס, מודד רעש, שמאי) והוצאות נוספות משולמות בנפרד.

המפקח על רישום מקרקעין או בית המשפט?

בין שכנים במגרשים סמוכים, בית המשפט. בבית משותף, בנייה ברכוש המשותף בניגוד לתקנון נדונה בפני המפקח, ותביעה שמשלבת צו ופיצוי נדונה בבית המשפט.