ליקויים בדירה יד שנייה: מתי אפשר לתבוע את המוכר

יש "שנת בדק" בדירה יד שנייה?

לא. תקופות הבדק והאחריות של חוק המכר (דירות) נועדו לדירות חדשות מקבלן. בדירה יד שנייה האחריות של המוכר נקבעת לפי חוק המכר הכללי, לפי ההסכם שנחתם, ולפי דיני החוזים.

מה זו אי התאמה לפי חוק המכר?

סעיף 11 לחוק המכר מונה מקרים שבהם המוכר לא קיים את חיובו, ובהם מסירת נכס שאין בו התכונות הדרושות לשימושו הרגיל, או התכונות שהוסכמו. רטיבות נסתרת בקירות, צנרת פגומה או תוספת בנייה שאינה כדין יכולות להיחשב אי התאמה, לפי הנסיבות ולפי מה שנאמר במשא ומתן.

קניתי את הדירה "במצבה הנוכחי" (AS IS). אבדה לי הזכות?

לא בהכרח. סעיף AS IS נועד לכך שהקונה מקבל את מה שגלוי לעין או ידוע לו. הוא אינו מכסה ליקוי שהמוכר ידע עליו והסתיר. לפי חוק המכר, מוכר אינו יכול להסתמך על ההגנות שבחוק כשאי ההתאמה היא בעובדות שידע עליהן ולא גילה לקונה. סעיף 16 לחוק המכר קובע שבמקרה כזה הקונה זכאי להסתמך על אי ההתאמה גם על אף האמור בכל הסכם, ובלבד שהודיע למוכר מיד לאחר שגילה אותה. בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014) דחה בית המשפט העליון ערעור של מוכרים שלא גילו חריגות בנייה בבית שמכרו. נקבע שהקונים רשאים היו לבטל את העסקה ולקבל את כספם בחזרה, אף שהצהירו בחוזה שבדקו את הנכס. בפסיקה מאוחרת הובא פסק הדין כמקור לכך שסעיף 16 קוגנטי, כלומר אי אפשר להתנות עליו מראש. ובת"א (שלום תל אביב) 49613-08-15 קליין נ' חגי (2020) חויבה מוכרת בפיצויים על רטיבות נסתרת שלא גילתה, אף שהדירה נמכרה AS IS.

מה חובת הקונה: בדיקה והודעה

חוק המכר מטיל על הקונה לבדוק את הנכס, ולהודיע למוכר על אי התאמה שלא אפשר היה לגלות בבדיקה מיד אחרי שגילה אותה. כך קובעים סעיפים 13 ו-14 לחוק המכר, וקונה שלא הודיע כאמור אינו זכאי להסתמך על אי ההתאמה. כשאי ההתאמה הייתה נסתרת ולא ניתנה לגילוי בבדיקה סבירה, סעיף 15 מתיר להסתמך עליה, ובלבד שההודעה נשלחה מיד לאחר הגילוי. וסעיף 12 מוסיף שקונה שידע על אי ההתאמה כשנחתם החוזה אינו יכול להסתמך עליה.

בפועל זה אומר שני דברים. לפני החתימה, כדאי להזמין בדק בית, במיוחד בדירה ישנה. ואחרי המסירה, כשמתגלה ליקוי, שולחים למוכר הודעה בכתב מיד, ולא מחכים לסוף השיפוץ.

חובת הגילוי של המוכר והטעיה

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מחייב לנהל משא ומתן בתום לב. סעיף 15 לאותו חוק מאפשר לבטל חוזה שנכרת בעקבות הטעיה, והטעיה כוללת גם אי גילוי של עובדות שהמוכר היה חייב לגלות. ברוב המקרים הקונה אינו מבקש לבטל, אלא פיצוי בגובה עלות התיקון או ירידת הערך.

בתיק שבו ייצגנו קונה שגילה רטיבות שהמוכרים לא גילו לו (ת"א 39219-10-20, מחוזי תל אביב), ההליך הסתיים בהסדר שלפיו התיקון בוצע על חשבון המוכרים ובפיקוח מומחה. כל תיק נבחן לפי נסיבותיו. סיפור התיק מובא באתר dira-law, במאמר המוכר הסתיר רטיבות.

ומה קורה אחרי שתיקנתי בעצמי?

תיקון לפני שהמוכר קיבל הודעה והזדמנות לבדוק מקשה על ההוכחה. הליקוי כבר אינו נראה, והמוכר יטען שלא היה חמור. לכן מתעדים קודם: צילום, וכשאפשר גם חוות דעת של מהנדס, ורק אז מתקנים. כשהתיקון דחוף, מודיעים למוכר בכתב לפני הביצוע ומציעים לו לשלוח נציג.

מה עושים כשמתגלה ליקוי אחרי המסירה?

• לצלם את הליקוי ולשמור את התאריך שבו התגלה.
• לשלוח למוכר הודעה בכתב, עם תיאור הליקוי ובקשה לבדיקה.
• לבדוק את ההסכם: סעיף AS IS, הצהרות המוכר והתחייבויות מיוחדות.
• להזמין חוות דעת של מהנדס לפני תיקון שמעלים את הליקוי מהעין.
• לבדוק את לוח הזמנים מול ההתיישנות.

על הכותב

עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.