כלפי הקבלן, לא. לפי הלכת זלוצין, כפי שיושמה בע"א 8949/07, אין זה עניינו של המוכר מה תעשו בכסף. כדאי לזכור שליקוי שלא תוקן ישפיע על מחיר הדירה כשתמכרו אותה.
כמה פיצוי מקבלים בתביעת ליקויי בנייה: כל הרכיבים
בקצרה: הפיצוי מתחיל בעלות התיקון שקבע המומחה, ובדרך כלל המומחה שמינה בית המשפט. לעלות הזאת מוסיפים מע"מ ופיקוח הנדסי, גם בלי לחייב את הרוכשים לבצע את התיקון בפועל. כך קבע בית המשפט העליון בע"א 8949/07 אחים עזרא חברה לבנין נ' זאב (18.11.2009). לצד עלות התיקון יכולים להיפסק עוגמת נפש, ירידת ערך, דיור חלופי והחזר הוצאות. מנגד, כשהרוכשים לא אפשרו לקבלן לתקן, הפיצוי עלול לרדת לעלות שהייתה לקבלן עצמו (ע"א 7799/01 סלים נ' שרביב).
ממה מורכב הפיצוי?
| רכיב | מה הוא כולל | מה קבעה הפסיקה |
|---|---|---|
| עלות התיקון | לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט | ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב כשפסק הדין נשען על מומחה שמונה בהסכמה (ע"א 8949/07) |
| מע"מ | על עלות התיקון | חלק בלתי נפרד מעלות התיקון (ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נה(4) 203) |
| פיקוח הנדסי | כשהמומחה קבע שהתיקון מחייב פיקוח. בחוות דעת מקובל שיעור של 10% מעלות התיקון | נפסק בלי להתנות בביצוע התיקון (ע"א 8949/07) |
| תוספת קבלן מזדמן | כשהרוכש יתקן בעצמו, במחיר גבוה ממחיר הקבלן | נפסקו תוספות שונות, למשל 15% ת"א (קריות) 13552-06-22 קסוס נ' ורדים (2024) |
| עוגמת נפש | טרדה, אי נוחות ופגיעה בהנאה מהדירה | בשיקול דעת בית המשפט (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח) |
| ירידת ערך | ליקוי שלא ניתן לתקן במלואו, או שטח קטן מהמובטח | בע"א 8949/07 נותר על כנו פיצוי על ירידת ערך בשל הפרש שטח |
| דיור חלופי | כשהתיקון מחייב לפנות את הדירה | נפסק כשהמומחה מטעם בית המשפט קבע שאי אפשר לגור בדירה בזמן התיקון. כשקבע שאפשר, נדחה (ת"א (שלום הרצליה) 44439-10-14 בוקי; ת"א (שלום ת"א) 69533-11-17 חניצקי) |
למה משלמים מע"מ ופיקוח גם אם הרוכש לא מתקן?
בע"א 8949/07 טען הקבלן שאין לפסוק פיקוח הנדסי בלי להתנות זאת בביצוע התיקון. בית המשפט העליון דחה את הטענה. הוא קבע שהנוהג הוא לפסוק לצד עלות התיקון גם פיקוח הנדסי ומע"מ, ושאין זה עניינו של המוכר מה יעשו הרוכשים בכסף.
בית המשפט נשען על הלכת זלוצין (ע"א 1772/99), שבה נאמר שאין זה עניינו של הקבלן "אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו". ההיגיון פשוט: גם מי שימכור את הדירה בלי לתקן יקבל עבורה פחות, כי הקונה הבא ישלם את מלוא עלות התיקון, כולל מע"מ.
עם זאת, יש פסקי דין שבהם לא נפסק פיקוח, כשהליקויים פשוטים וזולים ולא סביר ששוכרים בשבילם מפקח. כך, למשל, בת"א (שלום ירושלים) 11393-04-18 דהן נ' בונייך בנייה (2023).
מתי הפיצוי מופחת? זכות התיקון של הקבלן
לקבלן יש זכות לתקן בעצמו את הליקויים, לפי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות). בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה (1996) קבע בית המשפט העליון שהבחירה בין תיקון לפיצוי תלויה בנסיבות, וסחבת או תיקונים כושלים מצדיקים פיצוי כספי.
הצד השני של המטבע: בע"א 7799/01 סלים נ' שרביב (2002) נקבע שכשבעלי הדירות סירבו לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב לפי העלות שהייתה לקבלן, ולא לפי המחיר שישלמו בשוק. לכן לא כדאי לסרב לתיקון בלי ייעוץ. ההרחבה במאמר תיקון או פיצוי.
עוגמת נפש: כמה פוסקים?
אין תעריף. בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל (2005) הובהר שגובה הפיצוי על עוגמת נפש נתון לשיקול דעת בית המשפט. בפועל משפיעים משך הזמן, היקף הליקויים, ההפרעה לחיים בדירה והתנהלות הקבלן.
טווחי סכומים שמתפרסמים ברשת בלי מקור אינם מועילים. מה שקובע הוא התיעוד שלכם: צילומים, מכתבים, ותיאור של מה שהליקוי עשה לשגרה בבית.
האם אפשר לתבוע גם את בעל החברה הקבלנית?
לפעמים. ככלל, מי שחתם על החוזה הוא החברה. בע"א 8949/07 אישר בית המשפט העליון חיוב אישי של בעל החברה, משום שנקבע שהוא התחייב אישית כלפי הרוכשים, למשל באמירות שהוא "ערב אישית". השופט רובינשטיין הוסיף שיש לבחון זאת בכל מקרה לגופו, במיוחד בחברות בנייה משפחתיות.
לכן כדאי לשמור כל התחייבות שנתן בעל החברה בעל פה או בכתב, ולציין בתביעה גם את העובדות שמבססות אחריות אישית.
על הכותב
עו"ד עמוס אילן הוא עורך דין (מ"ר 35320) ונוטריון (רישיון 214444). המשרד ברחוב צה"ל 17 בנס ציונה, ועוסק בעסקאות מקרקעין, ליקויי בנייה, סכסוכים בבית משותף וליטיגציה אזרחית. לצד העבודה המשפטית יש לו ידע מעשי, שאינו מבוסס על הכשרה פורמלית, בהנדסה, בשמאות ובמערכות חשמל ובנייה, והוא מנהל בעצמו את החקירה של מומחים בתיקי ליקויי בנייה.
הבהרה. אין באמור במאמר זה משום ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לפי העובדות והמסמכים שלו.
שאלות ותשובות
קיבלתי פיצוי. אני חייב להשתמש בו לתיקון?
המהנדס שלי קבע סכום גבוה. זה מה שאקבל?
לא בהכרח. בתביעות ליקויי בנייה בית המשפט ממנה בדרך כלל מומחה מטעמו, וחוות דעתו היא שקובעת לרוב. חוות הדעת שלכם חשובה כדי להגיש תביעה ולהציג את הליקויים. ראו את המאמר על חוות דעת מהנדס.
האם מקבלים בחזרה את שכר הטרחה ואת עלות המומחים?
בית המשפט פוסק הוצאות ושכר טרחה לפי שיקול דעתו. בדרך כלל הם אינם מכסים את מלוא ההוצאה בפועל.
עוד בתחום ליטיגציה
צריכים עורך דין או נוטריון?
שיחת ייעוץ ראשונית קצרה, כדי להבין אם ואיך נוכל לעזור.